אב-גד החזקות וברק פיננסים מקימות חברה להתחדשות עירונית

אב-גד החזקות וברק פיננסים מקימות חברה משותפת ל-24 פרויקטים של התחדשות בניינית, בהשקעה של כ-49 מיליון שקל תמורת 48.9%.

היום ב-11:54 (ט״ו אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

אב-גד החזקות וברק פיננסים מקימות חברה להתחדשות עירונית

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

אב-גד החזקות וברק פיננסים חתמו על הסכם להקמת חברה משותפת בשם "אב-גד בעיר", שתרכז 24 פרויקטים של התחדשות בניינית במרכז הארץ, כאשר ברק פיננסים תזרים לחברה כ-49 מיליון שקל תמורת 48.9% ממנה. לרוכש דירה או משקיע שעוקב אחרי שוק הפינוי-בינוי והתמ"א, המשמעות המעשית היא שהמימון החוץ-בנקאי הופך לכלי מרכזי שמחליף אשראי בנקאי יקר, וזה יכול להשפיע על הקצב שבו פרויקטים שכיום תקועים בשלבי תכנון יתקדמו לקראת היתר בנייה. זה לא אומר שמחירי הדירות ישתנו מחר, אבל זה מסמן לאן זורם הכסף בענף כשהריבית נשארת גבוהה.

מה בדיוק סוכם בין הצדדים

לפי הדיווח המיידי של אב-גד החזקות, ברק פיננסים תחזיק 48.9% מהון המניות של אב-גד בעיר, כאשר חלק מהדיווחים מציינים כ-49%, וזאת תמורת השקעה כוללת של כ-49 מיליון שקל (Investing.com, 25 באוגוסט 2026). אב-גד עצמה תישאר עם 51% מהחברה החדשה, כך שהיא שומרת על שליטה בפועל בעוד שהיא מגייסת הון משמעותי לקידום הפרויקטים. בנוסף להשקעה העיקרית, ברק פיננסים תשלם כ-4 מיליון שקל נוספים בגין הוצאות קידום שביצעה אב-גד עד סוף יוני 2026, כפי שדווח בגלובס וב-ynet ב-26-27 באוגוסט 2026. תשלום ראשון בסך 4 מיליון שקל כבר שולם במועד החתימה, ויתר התשלומים ייעשו לפי אבני דרך שקשורות בהתקדמות בפועל של הפרויקטים.

עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד, תיאר את הצעד כך: "הקמת 'אב-גד בעיר' היא שלב נוסף בהתפתחות האסטרטגית של אב-גד". ניסוח זהיר יחסית, שמשקף עסקה מובנית יותר משינוי כיוון דרמטי.

24 פרויקטים, ניהול אחד

בשלב הראשון יועברו לחברה החדשה 24 פרויקטים של התחדשות בניינית, הנמצאים בשלבי קידום שונים בדרך להיתר בנייה, כפי שדווח ב-ynet, בגלובס וב-ביזפורטל ב-26-27 באוגוסט 2026. אב-גד איכות, זרוע הביצוע של הקבוצה, תמשיך לנהל בפועל את כל הפרויקטים ותקבל תמורת כך דמי ניהול בשיעור 2% מעלויות ההקמה הכוללות של כל פרויקט (Investing.com, 25 באוגוסט 2026). המשמעות היא שברק פיננסים נכנסת בעיקר כגורם מממן, בעוד הידע התכנוני והניהולי נשאר אצל אב-גד. מודל כזה נפוץ בענף: השותף הפיננסי לא רוצה להתעסק בהוצאת היתרים ובניהול קבלנים, אלא לקבל תשואה על הכסף שהוא מזרים לשלבים שבהם התזרים שלילי.

חשוב להבין שהעברת 24 פרויקטים לחברה נפרדת לא קורית באופן אוטומטי. ההקצאה כפופה לאישור רשות המסים תוך שישה חודשים לפיצול פעילות של 11 פרויקטים חתומים שיועברו במסגרתה, לפי אותו דיווח מיידי. אין נתון רשמי על לוחות הזמנים הצפויים להשלמת האישור הזה, כך שיש כאן שלב בירוקרטי שיכול לעכב את המהלך גם אם הכוונות ברורות.

פרויקט בן יהודה כמקרה בוחן

מתוך 24 הפרויקטים, אחד קיבל התייחסות פרטנית: פרויקט בן יהודה בפתח תקווה, שבו יוקצו לברק פיננסים כ-49% מהזכויות, לצד השקעה כוללת של 48.1 מיליון שקל באב-גד בעיר ו-908 אלף שקל נוספים בשותפות הספציפית בפרויקט (Investing.com, 25 באוגוסט 2026). לגבי שאר 23 הפרויקטים, אין נתון על היקף הדירות המתוכנן או השווי הכלכלי הצפוי מהם, כך שקשה להעריך את הפוטנציאל הכולל של החברה החדשה מעבר לדוגמה הבודדת הזו. מי שמתעניין באיך נראה מבנה מימוני דומה מנקודת מבט של גמישות תזרימית לאורך פרויקט, יכול להיעזר במאמר על חשיבות הגמישות הפיננסית בפרויקטים נדל"ניים.

אב-גד החזקות וברק פיננסים מקימות חברה משותפת ל-24 פרויקטים של התחדשות בניינית, בהשקעה של כ-49 מיליון שקל תמורת 48.9%. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

לא מקרה בודד, אלא דפוס חוזר

העסקה עם ברק פיננסים היא השלישית מסוגה שאב-גד מבצעת בתוך פחות משנה. בתחילת אוגוסט 2026 נכנסה אמריקה ישראל כשותפה בשיעור 49% בפרויקט קריניצי ונחלת יוסף ברמת גן, המתכנן 300 דירות, תמורת כ-21 מיליון שקל, לפי דיווחי ביזפורטל (ביזפורטל, 26-27 באוגוסט 2026) וגלובס (גלובס, 27 באוגוסט 2026). עוד קודם לכן, בינואר 2026, השלימה אב-גד עסקה דומה עם שפונדר-פדלון בפרויקט אלי כהן בתל מונד, גם היא תמורת כ-21 מיליון שקל עבור 49% מהזכויות (גלובס, 27 באוגוסט 2026). שלוש עסקאות בפחות משמונה חודשים, כל אחת במבנה דומה של החזקת רוב לאב-גד לצד שותף פיננסי שמזרים הון תמורת נתח מיעוט, מצביעות על אסטרטגיה עקבית ולא על מקרה חד-פעמי.

הדפוס הזה משקף מציאות רחבה יותר בענף ההתחדשות העירונית: יזמים רבים מוצאים שהריבית הגבוהה הופכת מימון עצמאי לשלבי התכנון והרישוי ליקר מדי, ומעדיפים לחלוק את הסיכון עם שותפים פיננסיים כבר בשלב מוקדם. אין נתון רשמי מבנק ישראל או מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על היקף גיוסי המימון החוץ-בנקאי בענף ההתחדשות העירונית בשנת 2026, כך שקשה לכמת עד כמה המגמה הזו רחבה מעבר לאב-גד עצמה. מי שרוצה להעמיק בסוגיות המשפטיות שמלוות פרויקטים כאלה, כולל שאלות מיסוי שעולות אצל יורשים בפינוי-בינוי, יכול לקרוא על מס שבח ליורשים בפרויקט פינוי-בינוי. חשוב לזכור שגם בהיעדר סטטיסטיקה מרכזת, עצם החזרה על אותו מבנה עסקה שלוש פעמים בתוך פחות משנה מלמדת שמדובר במדיניות מגובשת של אב-גד, ולא בהחלטה נקודתית שהתקבלה בלחץ תזרימי חד-פעמי.

מה זה אומר לקצב הפרויקטים בפועל, ומה חסר בתמונה

מבחינת אב-גד, ההזרמה של כ-49 מיליון שקל צפויה לחזק את הונה העצמי, לפי הערכתה שלה (ביזפורטל, 26-27 באוגוסט 2026). הון עצמי גדול יותר מאפשר לחברה לגייס אשראי בנקאי בתנאים טובים יותר עבור שלבי הביצוע, ולעמוד בדרישות ליווי פיננסי שהבנקים מציבים לפני מתן אשראי בנייה. במילים אחרות, הכסף מברק פיננסים לא רק ממן ישירות את הפרויקטים, אלא גם משפר את יכולת הגיוס העתידית של אב-גד מגורמים נוספים.

עם זאת, אין נתון כמותי על ההשפעה הצפויה של העסקה על קצב אישורי היתרי הבנייה או על מחירי הדיור באזורים שבהם ממוקמים 24 הפרויקטים. הערכות בתקשורת מצד דוברי החברות ואנליסטים הן איכותיות בלבד, ואין דרך לתרגם אותן למספר ודאי של דירות שייצאו לשוק מוקדם יותר בעקבות המהלך. מה שכן אפשר לומר בביטחון הוא שמימון זמין יותר מקטין את הסיכון שפרויקט ייתקע באמצע הדרך מסיבות תזרימיות, וזה רלוונטי לדיירים שכבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי ומחכים להתקדמות. סוגיה דומה, של פרויקט שמתעכב בגלל קשיים לא-תכנוניים, נסקרה במאמר האיחור בפרויקט הנדל"ן במבשרת ציון. לצד עסקת ברק פיננסים, אב-גד ממשיכה לקדם פרויקטים קיימים בקצב עצמאי. ב-3 באוגוסט 2026 קיבל פרויקט ברחוב אבא הלל ברמת גן תוקף תכנוני, פרויקט הכולל 522 יחידות דיור והכנסות צפויות של כ-1,204 מיליון שקל (Investing.com, 3 באוגוסט 2026). הנתון הזה נותן קנה מידה לגודל שפרויקט התחדשות בודד יכול להגיע אליו, ומסביר מדוע חברות בענף זקוקות להון עצמי משמעותי לפני שהן מגיעות לשלב שבו הפרויקט מניב הכנסות. לפני שמסיקים מסקנות רחבות מדי, שווה לזכור מה עדיין לא ידוע: אין פירוט רשמי מלא על לוח הזמנים לאישור פיצול הפעילות מרשות המסים, אין נתון על השווי הכולל של 23 מתוך 24 הפרויקטים מלבד בן יהודה, ואין דרך להשוות את היקף העסקה למגמה ארצית כי אין סטטיסטיקה רשמית שמרכזת עסקאות מימון דומות בענף. כל מה שאפשר לומר בוודאות הוא מה שדווח בפועל: הסכום, אחוזי ההחזקה, ורשימת הפרויקטים הקודמים שביצעה אב-גד באותו מודל.

מה זה אומר למי שקונה או מוכר דירה באזור פרויקט התחדשות

עבור דייר שגר בבניין שנמצא בתהליך פינוי-בינוי או תמ"א, החדשות על מימון חדש לחברה היזמית הן בדרך כלל חיוביות מבחינת הסבירות שהפרויקט יתקדם ולא ייתקע בגלל בעיות תזרים. אבל זה לא מבטיח לוח זמנים קונקרטי, ובוודאי לא מבטיח שהתמורה שהובטחה בהסכם המקורי תישאר ללא שינוי אם עלויות הבנייה יעלו. רוכשי דירות בפרויקטים כאלה נוהגים לבחון את מספר הגורמים המעורבים במימון הפרויקט, שכן נתח מימון חוץ-בנקאי מגדיל את מספר הגורמים שיש להם אינטרס בפרויקט, מה שיכול להשפיע גם על מבנה קבלת ההחלטות. סוגיות דומות של ריבוי גורמים בפרויקט התחדשות נדונו במאמר על תפקיד שמאי המקרקעין בפרויקטים ובסכסוכי דיירים.

איך ברק פיננסים תרוויח מהעסקה?

ברק פיננסים מחזיקה 48.9% מאב-גד בעיר תמורת השקעה של כ-49 מיליון שקל, ומצפה לתשואה על החזקתה ככל שהפרויקטים יתקדמו ויניבו הכנסות ממכירת דירות. אין נתון רשמי על מנגנון חלוקת הרווחים המדויק בין השותפים מעבר לאחוזי ההחזקה שדווחו.

האם המהלך ישפיע על מחירי הדירות במרכז הארץ?

אין נתון כמותי על השפעה צפויה על מחירי דיור. מימון זמין יותר עשוי לזרז קידום פרויקטים תקועים, אך אין דרך לכמת בשלב זה את היקף ההשפעה על היצע הדירות או על מחיריהן.

מה קורה אם רשות המסים לא תאשר את פיצול הפעילות?

ההקצאה בעסקה כפופה לאישור רשות המסים תוך שישה חודשים לפיצול הפעילות של 11 פרויקטים חתומים. אין נתון רשמי על תרחיש חלופי במקרה של אי-אישור או על לוח הזמנים המדויק לקבלת ההחלטה.