הערכת שווי לנכס – שמאי מקרקעין, מתווך או מחשבון

בתמונה: שמאי המקרקעין נתנאל וידר ועומר שילה

כדי למכור או לקנות דירה יש להעריך שווי במדויק, כיום הרבה מעדיפים להיעזר במתווך או במחשבון.  בסקר קטן שערכנו  רוב המשתתפים השיבו שהם נעזרים במתווך להערכת שווי לנכס ומעט ענו שנעזרים בשמאי להערכת שווי נכס.

לאחרונה גם יצאה לשכת השמאים נגד המחשבונים ויד 2.  שוחחנו עם שני שמאי מקרקעין – נתנאל וידר, שמאי מקרקעין מוסמך ממשרדו של השמאי ארז כהן – בוגר תואר בכלכלה ומינהל עסקים, ועומר שילה – שמאי מוסמך, במסלול שמאות מקרקעין, כלכלה ומינהל עסקים, בעל משרד בפתח תקווה המעסיק שמאים ומתמחים. הם ענו על השאלה אחת ולתמיד, מה עדיף בהערכת שווי לנכס, שמאי מקרקעין, מתווך או מחשבון.

אז מה התשובה, שמאי מקרקעין, מתווך או מחשבון?

 נתנאל: "לכל בעל מקצוע המומחיות שלו. המומחיות של מתווך היא איתור נכס מתאים לרוכש או חיבור בין רוכשים ומוכרים. אנחנו כשמאים אומנם נעזרים במתווכים הרבה פעמים כבעלי מקצוע אשר מכירים היטב את העסקאות המתבצעות בשוק. מתווכים הם קולגות. אבל שמאי מסתכל על כל ההיבטים 0של הנכס – רישויים, תכנוניים, קנייניים ותכלולם עם נתוני שוק מתאימים. 

"מה בעצם מחשבון עושה? המשתמש מזין לו פרטים יבשים: קומה, שטח, והאם יש חניה והמחשבון זורק פלט של שווי. המחשבון בעצם מתייחס למה שהמוכר או הקונה יודע על הנכס. אם ה'דירה' בהיתר הבנייה היא מחסן והקונה לא יודע, אם צמודות לדירה זכויות בנייה בלתי מנוצלות אשר המוכר לא היה מודע אליהן, אם חלק מהדירה בנויה ללא היתר בנייה או אם החניה שהבטיחו לקונה שהיא צמודה לדירה לא באמת צמודה לו.

"המחשבון מטעה ולא רלוונטי כי הוזנו למחשבון פרטים לא נכונים. אפילו בלי להתייחס לדרך החישוב. הנתונים של המחשבון ניזונים על ידי השערות שנערכות על ידי מי שאינו בעל הכלים המתאימים לבחינת הנתונים האובייקטיבים של הנכס. כשאתה קונה או מוכר נכס נדל"ן, שזו עסקה משמעותית, אדם צריך לדעת מה הפרמטרים הנכונים, מה שייך לו, מה לא שייך לו".

עומר: "הגורם היחיד שמוסמך מבחינה חוקית להכין שווי מקרקעין זה שמאי המקרקעין, לא מתווכים, לא מחשבונים. מחשבונים לא מתייחסים להמון פרמטרים המשפיעים על שווי הנכס, כגון: זכויות בנייה, התאמת הבינוי להיתרי בנייה, בעיות משפטיות ועוד.

"קיימות סטיות של עשרות אחוזים בין אומדן המחיר שניתן על ידי המחשבון לבין אומדן שווי השוק הריאלי של הנכס שנערך על ידי שמאי המקרקעין. המחשבונים האלו עלולים להטעות את ציבור הרוכשים-מוכרים, אין תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך".

אתם מרגישים שהשוק מבין את זה ופונה לבעלי המקצוע?

נתנאל: "חלק גדול מהשוק כן. השחקנים היותר מתוחכמים פונים לבעלי מקצוע וליועצים טובים. גם חברות אך גם הרבה אנשים פרטיים מוכנים להשקיע בבדיקה מקיפה של הנכס. יחס התועלת להשקעה גבוה מאוד. זה לא רק עניין ניתוח השווי. השווי נגזר גם לעיתים מזכויות בנייה נוספות, אילו היתרי בנייה קיימים, לאילו שימושים, איך נראית הדירה או כל נכס אחר, אילו הצמדות יש לנכס, האם החניה צמודה, האם המחסן באמת צמוד".

עומר: "מאוד עלתה המודעות לחשיבות של השמאי בעסקאות מקרקעין, הרוכשים-מוכרים רוצים לדעת מה השווי הריאלי של הנכס על כל הפרמטרים שלו. יותר מזה, הלקוחות פונים לשמאים ורוצים לקבל תמונה מלאה, האם הנכס בנוי בהיתר, מהן זכויות הבנייה שלו, האם הוא מוסדר מבחינה קניינית, האם השווי ריאלי ועוד. בסופו של דבר, השמאות נותנת ללקוח ביטחון כדי לצאת ולממש את העסקה בראש שקט, ובפרט לקראת קבלת משכנתא"

בנוסף, גם באתר best – 1 המרכז את מיטב מעריכי השווי בישראל, אתם יכולים למצוא את השמאי הטובים בישראל

רוצים לשמוע עוד? קליק פה >>>

שמאי מקרקעין, מתווך או מחשבון – כמה שמאי מקרקעין חוסך במחיר בהערכת שווי לנכס

מה בעצם ההשפעה של הערכת שווי לא באמצעות שמאי, כמה הוא חוסך במחיר?

עומר: "בתור מוכר אתה יכול להפסיד הרבה כסף. אם לא תיעזר בשמאי. אם מוכר דורש מחיר גבוה בצורה ניכרת מהשווי של הנכס, יהיה קשה למכור אותו, ולבסוף, הנכס יכול לאבד מחיי המדף שלו ולהיכנס לרשימה שחורה. מהצד של הקונה אתה יכול להגיע למצב שהמחיר הרבה יותר גבוה מהשווי שקבע השמאי, מה שיכול לגרור לביטול חוזה ולאי קבלת המשכנתא מהבנק". 

נתנאל: "קונה שחוסך בדיקת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה ולאחר חתימת הסכם הרכישה מגלה כי חלק מהדירה בנויה ללא היתר בניה, או שייאלץ להפר את ההסכם, לבטל את הרכישה ולשלם למוכר פיצוי מוסכם בשיעור של כ-10% ממחיר הרכישה במקרה הרע או שיקבל מימון נמוך משציפה וייאלץ להביא לעסקה עם יותר הון עצמי במקרה היותר טוב. כשהבדיקה תקינה ואין חריגות משמעותיות, יכול להיות שלא חסכתי לו כלום בתהליך מכירה או רכישה מעבר לשקט נפשי ושינה טובה בלילה".

מתעניינים בלימודי שמאות מקרקעין ושואלים איפה כדאי ללמוד שמאות מקרקעין? הכל פה >>>

מה בעצם בודקים בהערכת שווי לנכס?

עומר: "אני בודק את הזיהוי של הנכס, משפטית, אם תואם את תשריט הבית המשותף (אם קיים), שאין בו בעיות רישומיות. לעניין הרישוי, שהנכס תואם את היתרי בנייה, שאין חריגות בנייה. כמו כן, בודקים זכויות בנייה, האם אפשר לבנות עוד שטח לדירה. כמובן לעשות ניתוח של עסקאות, לנטרל עסקאות קיצון. בסופו של דבר שקלול של כל הפרמטרים הללו מביא לשוויו של הנכס".

למה יש הבדלים בין הערכות שווי של שמאים שונים? 

עומר: "שמאות אינה מדע מדויק, צריך הרבה ניסיון, איסוף אינפורמציה רלוונטית, התמחות באזור מסוים, יכולת ניתוח אובייקטיבית ועוד. השמאות אינה מתבססת על חשיבה שבלונית, צריך לדעת לקרוא את המפה כמו שצריך ולהתעמק בנתונים. השמאות כוללת המון תחומים, בין היתר: התייחסות לפן הרישוי, פן התכנון, הפן המשפטי, פן כלכלי ועוד.

"כמו שיכול להיות מצב שאדריכלים יפרשו תב"ע באופן שונה, כנ"ל לעניין השמאים שיכולים לאמוד את שווי הנכס בצורה שונה בגלל השקפות שונות. תכונה מבורכת שיש בקרב השמאים הינה שיתוף הפעולה הפורה, ברגע ששמאי יצטרך להיוועץ לגבי נכס מורכב, מיקום גאוגרפי בעייתי ועוד, הוא יודע שיש לו למי לפנות ובמי להיעזר, בהחלט מבורך".

יש עניינים סובייקטיביים שמשפיעים על השווי?

עומר: "יש כאלו שאומרים אני רוצה את הבית הזה ולא משנה מה. היו מקרים שאנשים היו מוכנים לשלם הרבה כסף, כי הבת רצתה לגדל ילד באזור, ערך סנטימנטלי לנכס ועוד. עסקה שכזו מאפיינת את ה"קונה המיוחד".

הערכת שווי לנכס – הערכת השמאי או הפן הרגשי?

מה אתם מרגישים שהרבה לקוחות מפספסים בהערכת שווי לנכס?

 נתנאל: "כשבן אדם מוכר נכס, הוא קשור רגשית והוא חושב הרבה פעמים שהנכס שלו שווה יותר ממה שהוא שווה באמת. בעלים של נכסים, להבדיל מקונים, נוטים להעריך את הנכס שלהם ביתר. למשל דירה הממוקמת מעל בית קפה, המוכר יכול לומר, 'לי הוא לא מפריע', זה בית קפה שאני מאוד אוהב, הקונה יגיד, 'לי הרעש מפריע'."

איך בסוף המחיר נקבע, לפי הערכת השמאי או לפי הפן הרגשי?

נתנאל:  "השוק בסופו של דבר של קונים ומוכרים, השמאי לא קובע את השווי או מגמות השוק. הוא שואף לשקף את שווי השוק, אך לא קובע את מחיר השוק. שמאי יודע לנתח עסקאות בצורה קרה, מנותקת רגשית מהנכס, תחת בחינה אובייקטיבית ושקלול כלל הנתונים. למשל בדוגמה של בית הקפה, השמאי מחפש נכסים דומים ועושה את ההשוואות הנכונות וההתאמות, והדבר הזה מגלם את הרצונות בשוק".

אתם מרגישים לפעמים שלא מבינים את העבודה שלכם?

נתנאל: "אנחנו מאוד משתדלים להנגיש את העבודה ללקוח שהוא לא בעל מקצוע, חוות דעת שהלקוח יבין אותה מהתחלה ועד הסוף. וגם מסבירים ללקוח מה שלא מובן לו."

איך אתם נעזרים במתווכים?

נתנאל: "תוך שיחה עם מתווך אני יכול לשאול אותו איך הוא מרגיש את השוק. עסקאות באתר רשות המיסים .מתפרסמות לעיתים באיחור של שלושה חודשים. מתווכים חיים את השוק כל רגע ומעורבים גם בעסקאות וגם במו"מ. כחלק מהעבודה שלהם. לפעמים אנחנו יכולים לרדת בעזרתם גם לפרטים מדויקים יותר של העסקה, למשל להבין פרטים לגבי רמת הגמר של נכס שנמכר ומשמש כשהשוואה או תנאים מיוחדים שכלל ההסכם. אלו לא פרטים שיש באינטרנט".

איך בוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי לנכס?

 נתנאל: "בהערכת שווי יש יתרון גדול לניסיון השמאי והמשרד ולניסיון והתמחות בסוגי נכסים ופרויקטים שונים. לעיתים יש גם יתרון לשמאי מקומי באזור שבו הוא מתמחה. צריך להסתכל על הניסיון של השמאי והמשרד. הרבה פעמים מגיעים מפה לאוזן, יש עניין של מוניטין, מקצועיות וניסיון"

עומר: "צריך לבחור מישהו שיש עליו המלצות, אפשר לשאול גם עורכי דין, יועצי משכנתאות. אפשר לחפש אינפורמציה של שמאים פעילים בכתיבת מאמרים, אתרי אינטרנט ועוד".

אז נראה לנו שהתשובה לשאלה שפתחנו בה – מי עדיף להערכת שווי לנכס – היא ברורה. כדי להתמקצע בתחום שהביקוש אליו רק גדל, כדאי לנצל את ההזדמנות ולהירשם עכשיו לקורס מקוצר בשמאות מקרקעין לפני שחלון ההזדמנויות נסגר. הירשמו עוד היום למסלול שמאות המקרקעין ותוכלו להתחיל בקריירה חדשה..