אילו מאפיינים וגורמים יכולים להשפיע על ירידת ערך של דירות ונכסים?

כיום, משקיעים בתחום הנדל”ן מבינים כי לצד שימוש בעו”ד וחברות נדל”ן שיטפלו להם בצד הפרוצדורלי אודות הפרויקטים בהם בחרו להשקיע, הם חייבים לעשות שימוש נבון בשמאי מקרקעין עוד בשלב מוקדם יותר, כשאותו שמאי יבהיר להם אודות מאפיינים וגורמים שחשוב להכיר ובכך יוכל למפות עבורם אזורים נבחרים לצד כאלו שכדאי להתרחק מהם.

דירה בסמיכות ישירה לבית ספר

באחת מהכתבות הקודמות שלנו הצבענו על העובדה כי דירות מגורים הנמצאות במרחק הליכה או נסיעה קצר למסגרות בתי ספר מהוות מאפיין חיובי שיש בו לתרום לעליית ערך הדירות. מנגד, עולה השאלה האם דירות הסמוכות מרחק מטרים ספורים ממבנים של בתי ספר גם כן נהנות מעליית הערך או שיש וההפך הוא הנכון ואותה סמיכות לבית ספר שבו מתרחשת גם פעילות ענפה מתוך הכיתות ולבטח בחצרות מהווה דווקא גורם מפריע שיש בו לפגוע בערך של הדירות הסמוכות?

אנשי הגרים בסמוך לבתי ספר יודעים עד כמה אותה סמיכות איננה מטיבה לאיכות חייהם ולבטח יש בה לפגוע בערך הדירות. מנגד, למשרד החינוך והרשויות המקומיות השאיפה למקם בתי ספר גם בשכונות מגורים.

מגורים סמוכים לבתי ספר יובילו אתכם לסבול משאון רכבים והסעות בשעות הבוקר המוקדמות ובשעות הצהריים, לסבול מרעש הילדים המשחקים בחצרות, כשחצרות אלו אף הופכות למקום בו מתרחשת פעילות של ילדים ובני נוער גם בשעות אחר הצהריים, בין אם מדובר על חוגים, משחקי כדור של ילדים או כל פעילות קהילתית אחרת שנבחרה להתרחש בשטח בית הספר.

שמאי מקרקעין בישראל מעידים כי בעלי דירות שניסו למכור את דירתם הסמוכה לבית ספר נאלצו לא פעם לגרוע עד 5% ממחיר הדירה שדרשו תחילה וזאת בשל העובדה כי אלו שהיו מעוניינים בדירה הבינו כי אותה קרבה לבית הספר מהווה את עקב האכילס שלה.

תחנת אוטובוס מתחת לבית

לרוב יהיה מדובר במטרד עבור דירות הפונות לרחוב הנמצאות בטווח הקומה הראשונה, השנייה והשלישית. באופן טבעי מעבר של אוטובוסים רועשים התורמים גם את מנת הפיח היומית שלהם מהווה מטרד אמיתי. ברוב המקרים אותה תחנת אוטובוס בתוך השכונה תהווה בית נתיבות למספר קווי אוטובוס שעל אלו המופעלים בערים אחראיות לרוב חברות “דן”, “אגד” ו“מטרופולין” . אלו המתגוררים מעל תחנת האוטובוס יזכו לשמוע הגעה ועצירה של אוטובוס כמעט בכל 5-10 דקות.

שמאי מקרקעין יודעים לומר כי בישראל תחנת אוטובוס פעילה ורועשת המהווה מטרד אמיתי מבחינת רעש ופיח עלולה להביא לירידת ערך משמעותית של עד 10%, כשבמקרים קלים יותר יכולה ירידת הערך להיות סביב ה-5%.

תופעת הדירות המפוצלות

מדובר על תופעה שנפוצה יותר באזור המרכז ובמיוחד בתל אביב יפו. מראה הדירות המפוצלות לא נראה אף פעם מבחוץ ורוכשים המגיעים למבנים על מנת להתעניין בדירות ייחשפו לדבר כשיגעו לתוך אותם נכסים.

הכלל אומר שככל שבבניין ישנן פחות דירות כך איכות החיים בו גבוהה יותר. בניין שחלק ניכר מדירותיו פוצלו יביא לכך שבאותו בניין יש כמות רחבה יותר של דיירים. הדבר מגדיל הצפיפות בבניין, בחנייה ובשימוש בשאר תשתיות הבניין.

מקרים בהם קיימות דירות שפוצלו ובעצם הוסבו להשכרה ולצידן הדירות המקוריות, יכול הדבר להוביל לירידת ערך של הדירות הלא מפוצלות, כשישנן מקרים בהם הדבר הוביל לירידת ערך של עד 10%.

תוכניות עתידיות

אלו אינן נראות לעין כשנגיע לבחון דירות בהן אנו מעוניינים לרכוש. לצד מקרים בהם בנייה חדשה בסמוך לדירות יכולה דווקא להוביל לעליית ערך הדירה, ישנם מקרים בהם תוכניות בנייה עתידות וסמוכות יש בהם לפגוע בערך הדירה.

לא פעם נוכל להתרשם מבניין דירות שיכול להתאים בדיוק לצרכים שלנו ולעמוד בתקציב שלנו. עם זאת, בשטח הפנוי לצד הבניין עתיד לקום בתוך 3-4 שנים מבנה דוגמת בית ספר או בניין גובה ורחב יותר שיביא לחסימה של הנוף וכניסה של אור טבעי. אז תהפוך דירתו לכזו שערכה הכספי ירד עד לכדי 20%.

מה קורה בנכס שאירעה בו טרגדיה?

כאן, מציינים שמאי מקרקעין, מדובר במאפיין פסיכולוגי בלבד. אנשים יכולים להתעניין בדירה ולהבין שזו מתאימה לצרכים ולמסגרת התקציב שלהם אך יוותרו עליה ברגע האחרון לאחר שיבינו כי מדובר בדירה בה התרחש רצח של משפחה, מה שהוביל את חזרתה של הדירה לשוק הנדל”ן.

במקרים אלו קורה לרוב אחד מהשניים. יש רוכשים שאותה טרגדיה תוביל אותם לסגת מאותה רכישה והם יוותרו על הדירה גם אם המחיר ושאר התנאים מקובלים עליהם. מנגד, רבים וטובים ינצלו את מקרה הטרגדיה על מנת ללחוץ על בעלי הדירה להפחית משמעותית במחירה וזאת בשל אותה טרגדיה, כשאותו רוכש מבין שיש רצון למכור דירה שסומנה כ”בעייתית” גם אם מדובר בהיבט פסיכולוגי בלבד.

שכן רופא שיניים? פחות כדאי

בנייני מגורים שחלק מדירותיהם בעצם משמשות כמרפאות או בתי עסק אינם דבר התורם לערכן של שאר הדירות בבניין. באותם מקומות נגלה תנועה רבה של רכבים ולקוחות המגיעים לבניין בכדי לקבל השירות שבגינו הגיעו. חלקם יצטרכו להמתין בחדר המדרגות ובסמוך לחצרות, ידברו בקול, ילכלכו וירעישו. כל אלו מביאים לכך שערך דירות המגורים באותו הבניין עלול לרדת עד לכדי 10%.

תופעה שיכולה להיות קיימת בבניינים מגורים במרכזי ערים, נוגעת למקרים ובהם אחת מהדירות במקום הופכת לדירה בה נערות ליווי נפגשות עם קליינטים שלהם, או שהדירה מהווה נקודה בה מייצרים ומוכרים סמים. כאן הפגיעה בערך הדירות משמעותית ממש, כשלא פעם נאלצים בעלי הדירות להתמודד עם גורמים עברייניים שרק “תורמים” עוד יותר לירידת ערך דרסטית של הדירות בבניין.

סמיכות לתחנת דלק פעילה

רוב תחנות הדלק בישראל פעילות 24/7 ובהן קיימת התרחשות רבה. לא פעם ניתן למצוא במרכזי הערים תחנות דלק פעילות ולצידן בנייני מגורים. לצד העובדה כי מגורים בסמיכות לתחנת דלק יש בה לכדי סכנה של היווצרות דלקה וכמובן ריח הדלקים אינו מוסיף לאיכות החיים של הדיירים. מכאן גם הדרך לפגיעה משמעותית בערך הדירות לכדי ירידה של עד 10% משווי הדירה.

סמיכות למרכז מסחרי

בבניינים העומדים על עמודים גבוהים ישנו חלל המיועד למרכז מסחרי קטן. קטן ככל שיהיה, הדבר יוצר עבור הדיירים בבניין מטרד רב. בין אם מדובר על בעיות חנייה וצפיפות בשל הגעת לקוחות וספקים, רעש של אנשים שאינם דיירים בבניין ועוד.

גם כאן העדיפות היא לרכוש דירה הסמוכה למרכז מסחרי מרחק הליכה או נסיעה קצרה ולא בשכנות ממש. דירות הסמוכות למרכזים מסחריים, גם במקרים ובהם מדובר ב-2-3 חנויות קטנות מהווה מקור להורדת ערך הדירה.