שוק השכרה בהקפאה: המדינה מצליחה לשווק מגרשים – רק במחירי רצפה
רשות מקרקעי ישראל מתקשה לעודד יזמים לבנות דירות להשכרה, ורק הנחות דרמטיות במחיר הקרקע מצליחות להזיז את הגלגלים
האזנה לכתבה:
מגרשים ריקים, ביקוש נמוך
למרות הצהרות המדינה על קידום תחום השכירות המוסדית, המציאות בשטח מראה אחרת: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מצליחה לשווק מגרשים לדירות להשכרה – רק כשהמחירים נמוכים בצורה חריגה. כך למשל, במכרז בהרצליה, מתוך שלושה מגרשים שיועדו לשכירות ארוכת טווח, רק אחד זכה, ורק לאחר שהמדינה הורידה את מחיר הקרקע בצורה משמעותית.
המדינה מסבסדת – היזמים מהססים
הנתונים מראים כי רמ"י נאלצת להציע קרקעות במחירים של כ־400 אלף שקל ליחידת דיור, כדי למשוך יזמים. גם אז, הזכייה מותנית בהתחייבות ל־98 יחידות דיור לפחות, לתקופה של 20 שנה של שכירות. אף שזו יוזמה מבורכת על הנייר, הביצוע בשטח מתקשה להתרומם, במיוחד כשהשוק כולו סובל מחוסר ודאות כלכלית, עלויות אשראי גבוהות ומורכבות בירוקרטית.
| פרמטר | בנייה למכירה | בנייה להשכרה ארוכת טווח |
|---|---|---|
| מודל כלכלי | מכירה מיידית, רווח חד־פעמי | הכנסה שוטפת לטווח ארוך |
| סיכון ליזם | נמוך יחסית (מימוש מהיר) | גבוה (חשיפה לשוק שכירות, תפעול) |
| דרישות רמ"י | מינימום תמהיל ותכנון | התחייבות ל־20 שנות שכירות לפחות |
| מחיר קרקע טיפוסי ליח"ד | שוק חופשי (גבוה בהתאם לאזור) | מסובסד – כ־400,000 ש"ח ליח"ד |
| רווחיות צפויה | גבוהה יותר בטווח קצר | נמוכה יותר אך יציבה לאורך זמן |
| יכולת מימון | קלה יחסית, מבוססת על מכירת יחידות | מורכבת, נדרשת עמידה באשראי מתמשך |
| זמינות יזמים | גבוהה | נמוכה, חשש מתשואות נמוכות |
| ציפיות ציבוריות/ממשלתיות | הגדלת היצע בטווח מיידי | פתרון מגורים בר־השגה לטווח ארוך |
| אתגרים עיקריים | עלות קרקע ותשומות | סיכון תפעולי, חוסר כדאיות כלכלית |
| הצלחת המכרזים בפועל | גבוהה יחסית | חלקית – רק במקרים של סבסוד כבד |
יזמים מדירים רגליהם – הסיבות מגוונות
שיחות עם גורמים בענף הנדל"ן מבהירות את עומק הבעיה: יזמים חוששים מהתשואות הנמוכות בתחום ההשכרה. שיעור הרווחיות בהשוואה לפרויקטים של מכירה מיידית נמוך משמעותית, והחשש הוא שהתחייבות לתחזוקה והשכרה לאורך זמן תהפוך לעול כלכלי – במיוחד ללא אופק ברור לתשואה יציבה.
מכרזים נוספים בדרך – אך המגמה נמשכת
בקרוב צפויים להיסגר מכרזים נוספים בערים נוספות, כולל בת ים, גני תקווה ויהוד. גם שם המדינה מציעה מחירים אטרקטיביים במיוחד, אך כלל לא ברור אם יהיו משתתפים שיבחרו להיכנס להרפתקה. הבעייתיות מתעצמת באזורים מבוקשים, בהם עלות הפיתוח והתשומות גבוהה במיוחד.
אסטרטגיה חסרה או תכנון לטווח קצר?
המסקנה המתבקשת: ללא רפורמה מבנית עמוקה שתשנה את תנאי הסביבה הרגולטורית והפיננסית, השוק ימשיך לגלות אדישות למכרזים מסוג זה. אם המדינה רוצה להרחיב את פתרונות הדיור להשכרה – עליה לשקול תמריצים מסוגים חדשים, בין אם בצורת ערבויות ממשלתיות, מענקי פיתוח או שינויים במודל הכלכלי של ההשכרה לטווח ארוך.
הקריירה החדשה שלך מעבר לפינה!
ממלאים פרטים ואחד היועצים חוזר עם פרטים והרשמה
