ירידות מחירים בתל אביב? הנתונים ברובע 4 מספרים סיפור אחר

מחקר חדש מעלה: שוק הנדל"ן בתל אביב עבר תקופת האטה, אך המחירים נותרו יציבים – והעסקאות דווקא זינקו

מגמה מבלבלת – קיפאון או התאוששות?

גסטפרוינד , שמאי המקרקעין, עקב אחר נתוני עסקאות נדל"ן ברובע זה לאורך שלוש שנים, וסיווג אותן לפי גודל הדירה ולפי רבעון. לדבריו, רק ניתוח כזה יכול להציג את תמונת המצב המדויקת, תוך נטרול של תחושות סובייקטיביות או כותרות תקשורתיות דרמטיות.

2024 – שנת שיא במספר העסקאות

הנתונים מראים בבירור: בשנת 2023 בוצעו ברובע 4 כ־267 עסקאות נדל"ן. בשנת 2024, מספר העסקאות זינק ל־611 – עלייה של לא פחות מ־129%. מבט על המחצית הראשונה בלבד של כל שנה חושף עלייה של 146% בין 2023 ל־2024. עם זאת, במחצית הראשונה של 2025 חלה ירידה של כ־49% בהיקף העסקאות לעומת התקופה המקבילה ב־2024 – אך עדיין מדובר ברמה גבוהה משמעותית לעומת 2023.

ומה קורה למחירים?

למרות העלייה החדה בעסקאות, גסטפרוינד טוען שהמחירים נותרו יציבים. "במהלך שלוש השנים האחרונות, המחירים נעים בטווח צר יחסית של 62–65 אלף ש"ח למ"ר לדירות 3–4 חדרים", הוא מסביר. לדבריו, ירידות המחירים שדובר בהן לאחרונה בתקשורת אינן מגובות בנתונים.

הקונים כבר לא מחכים ל"התרסקות"

הנתונים מצביעים על כך שבניגוד לדעה הרווחת, הציבור לא בהכרח יושב על הגדר. "הייתה תקופת המתנה טבעית, בעיקר בשל סביבת ריבית משתנה ואי־ודאות כלכלית", מציין גסטפרוינד. "אבל כשיש התאמות מחיר קלות וריבית שמתחילה להתייצב, הקונים חוזרים".

השפעת הפסיכולוגיה על השוק

לצד הנתונים, גסטפרוינד מדגיש את המרכיב הפסיכולוגי. לדבריו, הציפייה לירידת מחירים חדה גורמת לחלק מהקונים לדחות רכישות – אך ברגע שנראה שהמחירים לא קורסים, הם חוזרים לפעול בשוק. "השוק לא קרס – הוא רק נבלם זמנית", הוא מסכם.

הערכת שווי מול תחושות

הממצאים הללו מחזקים את הצורך להסתמך על נתונים ולא על תחושות. בין אם מדובר במשקיעים, קונים פרטיים או שמאי מקרקעין, יש חשיבות גבוהה לניתוח מקצועי של מגמות. מי שמבקש לבצע הערכת שווי נכסים או להבין את כיוון השוק לעומק, חייב להיעזר בנתונים אמינים ולא להיסחף אחרי סיסמאות.

לסיכום: סבלנות, לא פאניקה

למרות רעשי הרקע, שוק הנדל"ן בתל אביב לא חווה התרסקות. הוא עבר טלטלה, אך המגמה כעת היא של התאוששות הדרגתית. המשקיעים והקונים צריכים להפעיל שיקול דעת, לשקלל מגמות ארוכות טווח ולפעול מתוך מידע – לא פחד.