84 אלף דירות על המדף אז למה המחירים לא יורדים?

84 אלף דירות ממתינות לקונה, אך במקום הנחות גלויות היזמים מציעים הטבות מימון שמסתירות את ההוזלה האמיתית.

היום ב-09:59 (י״ג אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

84 אלף דירות על המדף אז למה המחירים לא יורדים?

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

84.3 אלף דירות חדשות עומדות למכירה נכון לסוף יוני 2026, נתון המשקף כ-26 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, לפי נתוני הלמ"ס עליהם דיווח TheMarker. מבחינה תיאורטית, מלאי כזה אמור להוריד מחירים בכוח. בפועל זה לא קורה, ולמי שמחפש דירה או שוקל לרכוש כעת, המסקנה המעשית היא שהמלאי הגדול לא מתורגם להנחות גלויות במחיר הרשום, אלא להטבות מימון נסתרות שדורשות בדיקה פרטנית של כל עסקה. מי שממתין להתמוטטות מחירים כי "יש הרבה דירות" עלול לחכות זמן רב, כי הבעיה היא לא רק כמות אלא מיקום המלאי, זהות המוכרים וזהות הקונים שנותרו פעילים בשוק.

המספר הגדול מסתיר בעיה של מיקום

84 אלף דירות נשמע כמו הצפה ארצית, אבל הפיזור הגאוגרפי מספר סיפור אחר. כ-30% מהמלאי, בין 25,320 ל-25,390 דירות, מרוכז במחוז תל אביב, וכ-24.5% עד 25% נוספים, כ-20,620 עד 21,000 דירות, במחוז המרכז, כך על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו ב-ynet ובמעריב. כלומר יותר ממחצית המלאי הארצי יושב בשני מחוזות בלבד. בין הערים הגדולות מובילה ירושלים עם 10,130 עד 10,370 דירות שלא נמכרו, ואחריה תל אביב-יפו עם 9,810 עד 9,960 דירות. זה אומר שבאזורי ביקוש מסוימים אכן יש עודף היצע ממשי, אבל באזורי פריפריה או בשכונות ספציפיות בתוך אותן ערים המצב יכול להיות הפוך לגמרי, מה שמסביר למה מי שמחפש דירה בפועל בשכונה מסוימת עדיין נתקל בתחרות ובמחירים גבוהים. מי שרוצה להבין את התמונה ברמת השכונה ולא ברמה הארצית כדאי שיבדוק את פערי המחירים לפי אזור, כפי שמפורט במאמר על בדיקת מחירי דירות לפי שכונה.

הקבלנים בונים מהר יותר משהם מוכרים

הפער בין קצב הבנייה לקצב המכירות הוא לב הבעיה. בשנת 2025 השלימו הקבלנים בניית כ-59,750 דירות, בעוד קצב המכירות שלהם עמד על כ-35 אלף בשנה בלבד, לפי נתונים שפרסם Bizportal. זו לא תקלה חד-פעמית אלא דפוס מתמשך: בין פברואר לאפריל 2026 המלאי ירד באופן מתון, מכ-85,920 דירות לכ-84,000, בתקופה שבה היתרי הבנייה הגיעו לשיא של יותר מ-82,500 דירות בשנה, וקצב המכירות עמד על כ-2,800 דירות בחודש בלבד. כלומר גם כשהמלאי מצטמצם קלות, הבנייה החדשה ממשיכה להזרים דירות נוספות למאגר בקצב שכמעט משתווה לקצב המכירה. זה יוצר מצב שבו המלאי נשאר תקוע קרוב לשיא לאורך זמן, כפי שתואר גם בכלכליסט, שם צוין שהקבלנים נתקעים עם יותר דירות ולזמן ארוך יותר. עם זאת, ברבעון השני של 2026 נרשם שיפור מסוים: נמכרו 22.6 אלף דירות, עלייה של 11.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, סימן שהביקוש לא נעלם אלא מגיב לתמריצים מסוימים.

84 אלף דירות ממתינות לקונה, אך במקום הנחות גלויות היזמים מציעים הטבות מימון שמסתירות את ההוזלה האמיתית. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

למה המחיר הרשום לא זז

ההסבר המרכזי לתעלומה הוא שהיזמים לא מורידים מחירים באופן גלוי, אלא מציעים הטבות מימון שמוזילות את העסקה בפועל בלי לפגוע במחיר הרשמי בחוזה. לפי נתונים שהתפרסמו ב-ynet, כ-40% מהעסקאות בשוק כוללות היום הטבות מימון ומבצעי קבלנים, שמגלמים הנחה ריאלית ממוצעת של כ-12.7% ממחיר הנכס לפי הערכת קבוצת הפניקס, אם כי מדובר בציטוט משני ואין לכך אישור ממקור ראשוני כמו הלמ"ס או בנק ישראל. יש לכך שתי סיבות מעשיות. הראשונה, יזמים שמורידים מחיר רשמי פוגעים בשווי הביטחונות מול הבנק המלווה, ועלולים להיתקל בדרישה להזרים הון עצמי נוסף לפרויקט. השנייה, מחיר רשמי נמוך פוגע גם בקונים שכבר רכשו דירות באותו פרויקט במחיר גבוה יותר, ועלול לחשוף את היזם לתביעות או למוניטין פגוע. הטבת מימון, לעומת זאת, "נעלמת" מהסטטיסטיקה הרשמית אך משיגה בפועל את אותה מטרה של הוזלת העסקה לקונה. יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל, מסביר שההסבר המרכזי לכך שהמחירים אינם יורדים נעוץ בזהות הרוכשים שנותרו פעילים בשוק, מה שמרמז שמדובר בקהל שממילא מסוגל לשלם מחיר גבוה יותר, ולא בקהל הרחב שנדחק החוצה. מי שבודק כדאיות רכישה כדאי שיכיר את מנגנון בדיקת מחיר למ"ר, כפי שמוסבר בבדיקת מחיר למ"ר דירה, כדי לחשוף את המחיר האמיתי מתחת להטבות השיווקיות.

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

הדירות שהמדינה הפסיקה לספור

ייתכן שהמלאי האמיתי גדול בהרבה מ-84 אלף. במאי 2025 פרסמה הלמ"ס לראשונה, ומאז לא חזרה על כך, נתון לפיו כ-15,170 דירות שבנייתן הסתיימה עמדו ללא קונה, כ-19% ממלאי כולל של 78.6 אלף דירות באותו מועד, לפי דיווח ב-Bizportal. הבעיה היא שהלמ"ס נוהגת להוציא דירות מהספירה השוטפת כ-15 חודשים לאחר גמר הבנייה, גם אם הן עדיין לא נמכרו בפועל. משמעות הדבר היא שהמלאי המדווח, 84 אלף דירות, עשוי לשקף רק חלק מהתמונה האמיתית, כי דירות ישנות יותר שעדיין לא נמכרו פשוט נעלמות מהטבלה הרשמית. אין נתון עדכני שמאשש כמה דירות "נעלמו" כך מאז מאי 2025, וגם אין הסכמה מלאה בין המקורות השונים על גודל המלאי המדויק, שנע בין כ-83,580 ל-86,290 דירות בהתאם לחודש המדידה. מה שברור הוא שמתוך המלאי המדווח כיום, כ-20 אלף דירות כבר הושלמו ומוכנות למסירה מיידית, חלק גדול מהן בערים כמו ירושלים, תל אביב, רמת גן ופתח תקווה, לפי דיווח נוסף ב-Bizportal. זה מנוגד לטענת חלק מגורמי הענף, ובהם חיים פייגלין מהתאחדות הקבלנים, שלפיה רוב המלאי הוא דירות בהקמה שאינן ראויות עדיין לאכלוס. אין מקור ראשוני שמכריע בין שתי הגרסאות.

המדינה עצמה לא ממש ממהרת

גם בצד ההיצע העתידי יש פער בין הצהרות למציאות. בשנת 2025 פרסמה המדינה מכרזים לכ-92 אלף דירות, אך בפועל נחתמו עסקאות לכ-60 אלף דירות בלבד, כך לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל שדווחו ב-mako. פער של כ-32 אלף דירות בין מה ששווק למה שנחתם מעיד על כך שגם צינור ההיצע העתידי לא זורם בקצב שהמדינה מתכננת, מה שעשוי להשפיע על היקף הבנייה החדשה בשנים הקרובות ולתמוך בהמשך יציבות המחירים, גם אם המלאי הנוכחי גבוה. במקביל, מדד מחירי הדירות ירד בכ-1.2% בתוך שנה, ובשלושת החודשים האחרונים נמכרו כ-21.4 אלף דירות ברחבי הארץ, ירידה של 5.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו ב-Bizportal באוגוסט 2026. ירידה קלה במדד לצד ירידה בהיקף העסקאות מצביעה על שוק שמדשדש ולא קורס, מצב שמתאים לתיאור שהופיע גם בynet לפיו השוק "מדשדש" עם 84 אלף דירות על המדף לצד נפילה במכירות. חשוב להבהיר שאין נתון רשמי ועדכני מהלמ"ס שמאשש או סותר את הטענה שמחירי הדירות "לא יורדים" בחודשים האחרונים ברמת דיוק גבוהה יותר מהמדד השנתי שצוין.

מה זה אומר במספרים לרוכש פרטי

נניח דירה שמחירה הרשום עומד על 2 מיליון שקל. אם ההנחה הריאלית הממוצעת בעסקאות עם הטבות מימון עומדת על כ-12.7%, כפי שהוערך על ידי קבוצת הפניקס, מדובר בפער של כ-254 אלף שקל בין המחיר הנקוב לעלות האמיתית לרוכש, גם אם בחוזה ובנסח הטאבו יירשם המחיר המלא. הפער הזה חשוב במיוחד למי שמתכנן משכנתא, כי גובה המשכנתא לרוב מחושב לפי המחיר הרשום ולא לפי העלות בפועל אחרי ההטבה, מה שעשוי להשפיע על יחס המימון לשווי הנכס. מבחינת התזמון, מי שממתין לירידת מחירים "רשמית" משמעותית עשוי להמתין זמן רב, כי היזמים מעדיפים כלים סמויים על פני הורדת תג המחיר. לעומת זאת, מי שמוכן לבדוק כל עסקה לגופה ולנהל משא ומתן על מרכיב המימון וההטבות, עשוי למצוא הזדמנויות ממשיות בתוך מלאי של 84 אלף דירות, בעיקר באזורים שבהם המלאי המקומי גבוה במיוחד, כמו ירושלים או מחוז המרכז. מי שמעוניין להבין את ההשלכות הרחבות יותר של מצב זה על הכלכלה כדאי שיעיין במאמר בנושא השפעת מחירי הדירות על הכלכלה וההשקעות בישראל.

האם 84 אלף הדירות ירדו במחיר בחודשים הקרובים?

אין נתון רשמי שמצביע על ירידת מחירים חדה קרובה. המגמה הנוכחית מראה מלאי גבוה שנשאר יציב סביב 84 עד 86 אלף דירות, לצד הטבות מימון סמויות שמחליפות הורדת מחיר גלויה, כך שסביר יותר להמשך דשדוש מאשר לתפנית מהירה.

למה יזמים לא פשוט מורידים את המחיר הרשום כשיש להם מלאי כזה גדול?

הורדת מחיר רשמי פוגעת בשווי הביטחונות מול הבנקים המממנים ועלולה לחשוף את היזם לטענות מצד רוכשים קודמים ששילמו יותר, ולכן רבים מעדיפים הטבות מימון שמוזילות את העסקה בפועל בלי לשנות את הרישום הרשמי.

איפה כדאי לחפש דירה אם רוב המלאי מרוכז בתל אביב והמרכז?

כדאי לבדוק את היקף המלאי המקומי בשכונה או בעיר הספציפית, שכן הפיזור הגאוגרפי אינו אחיד, וערים כמו ירושלים מובילות במלאי מוחלט בעוד אזורים אחרים עשויים לסבול ממחסור נקודתי חרף התמונה הארצית.