הנדל"ניסט שמגלה: הסיבה שאני לא קונה לבת שלי דירה בישראל

מנכ"ל חברת נדל"ן מעדיף לקנות לבתו דירה בקפריסין — ומה שמאחורי ההחלטה מסביר את הקיפאון בשוק הישראלי.

היום ב-15:20 (י״ח אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

הנדל"ניסט שמגלה: הסיבה שאני לא קונה לבת שלי דירה בישראל

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

כשמנכ"ל חברת נדל"ן ישראלית מעדיף לקנות דירה לבתו בקפריסין ולא בישראל, זה לא סיפור אישי — זו תעודת עניים למשקיע הישראלי הממוצע. ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל הנדסה, מסביר שמס הרכישה של 8% על דירה נוספת הופך את ההשקעה המקומית ללא כדאית, בזמן שבחו"ל מחכים לו תנאי מימון נוחים בהרבה. המסקנה המעשית לקורא: מי שמחפש היום תשואה על נדל"ן משפחתי בישראל נתקל בשילוב רעיל של מס גבוה, ריבית גבוהה, ומחירים שכבר לא באמת יורדים למרות כל הכותרות על "קיפאון" — ולכן ההשוואה מול אלטרנטיבות זרות הפכה רלוונטית גם למי שלא מנהל חברת בנייה.

מה בעצם אמר רוט, ולמה זה מהדהד

הכתבה בגלובס מתארת דילמה שמוכרת לכל מי שרצה לקנות דירה שנייה בישראל בשנים האחרונות: מס רכישה של 8% על נכס שאינו דירה יחידה מייקר כל עסקה בעשרות עד מאות אלפי שקלים, עוד לפני ריבית והוצאות אחזקה. רוט עצמו אומר את זה בפשטות: "חבל, בואו תורידו את מס הרכישה, תשמרו על הכסף שלא יברח מחוץ לישראל". זו לא תלונה של אדם שאין לו הון — להפך, זו עדות מהשטח שגם למי שיש הון פנוי, שיקול הדעת הכלכלי הפשוט מוביל היום לכיוון חו"ל. מעניין גם לשים לב שקבוצת שובל עצמה, לפי אותה כתבה, מתרחקת מפרויקטים בתל אביב ומעדיפה לבנות ביקנעם, בעכו ובחיפה — כלומר גם השחקנים בצד ההיצע מצביעים ברגליים לכיוון הפריפריה. המשמעות היא שהמס לא משפיע רק על משקיעים פרטיים בודדים, אלא גם על ההחלטות של גופי הבנייה עצמם לגבי היכן כדאי לבנות ולמכור.

שוק שקפא באמצע, לא בתחתית

מכירות הקבלנים בשוק החופשי, כלומר בלי דירות שנמכרות במסגרות סבסוד ממשלתי, צנחו ב-33% בשמונת החודשים הראשונים של 2025 לעומת התקופה המקבילה ב-2024, לפי נתוני משרד האוצר שדווחו במאקו. זהו נתון היסטורי שממחיש את עוצמת ההאטה שהחלה עוד לפני שנה, אך הוא מציג את המגמה שהובילה למצב הנוכחי ולא בהכרח את קצב השוק העדכני ביותר. במקביל, מלאי הדירות החדשות שנבנו וטרם נמכרו טיפס לשיא היסטורי של כ-82,000 יחידות דיור, לפי הלמ"ס. זה שילוב שנשמע כמו משבר קלאסי של עודף היצע — אבל בפועל המחירים לא קרסו בהתאם. מדד מחירי הדירות של הלמ"ס אמנם ירד בהשוואה שנתית במחוזות מרכז, חיפה ותל אביב, בשיעורים של 4.1%, 1.8% ו-1.7% בהתאמה, נכון ליולי 2026, כפי שדווח בTheMarker. אבל אלו ירידות מתונות יחסית לגודל הבעיה, ובשום אופן לא "קריסה" שמאפשרת לרוכש צעיר להיכנס לשוק בקלות.

מה שמסבך את התמונה עוד יותר הוא שהמחיר הממוצע לעסקה בפועל לא ירד בהתאם למדד המחירים, אלא נותר יציב יחסית. איך זה מתיישב עם ירידה במדד המחירים? התשובה היא שמדד המחירים בודק דירות דומות לאורך זמן, בעוד המחיר הממוצע לעסקה מושפע גם מתמהיל העסקאות — יותר דירות יקרות שנמכרות, פחות דירות זולות שנתקעות. למי שמנסה להבין את המצב הכולל, כדאי להסתכל גם על מדריך מפורט על מחירי הדירות בישראל ותחזיות לשנת 2026 כדי לקבל תמונת רקע מלאה יותר.

הריבית שלא זזה, וההיגיון של רוט

אחד ההסברים המרכזיים לכך שהמחירים לא צונחים למרות המלאי התפוח הוא הריבית. לפי הערכת S&P מעלות שדווחה במאקו, בנק ישראל שומר על ריבית גבוהה של 4.5%, מה שמקשה משמעותית על נטילת משכנתאות חדשות. ריבית גבוהה פירושה החזר חודשי גבוה יותר על כל שקל שנלווה, וזה בדיוק מה שדוחף רוכשים פוטנציאליים לשוליים — הם לא נעלמים, הם פשוט מחכים, או בוחנים אלטרנטיבות. זה גם ההיגיון שמניע את רוט: אם ממילא צריך לשלם מס רכישה כבד וריבית גבוהה על דירה נוספת בישראל, ההשוואה מול נכס בלרנקה, עם תנאי מימון נוחים יותר, נראית פתאום הגיונית מבחינה כלכלה טהורה, גם בלי כל שיקול רגשי או פוליטי. ריבית גבוהה משפיעה גם על צד ההיצע: יזמים שמממנים בנייה בהלוואות יקרות פחות ששים להוריד מחירים, גם כשהמלאי שלהם תופח, כי כל הפחתה פוגעת ברווחיות שכבר נשחקת מעלות המימון.

חשוב להדגיש שאין נתון רשמי מאומת על היקף ההשקעות בפועל של ישראלים בנדל"ן בקפריסין, ביוון או במדינות יעד אחרות. אי אפשר לכמת כמה כסף "בורח" בפועל — יש רק את העדות האישית של רוט ואת ההיגיון הכלכלי שעומד מאחוריה. בחינת הכדאיות הכלכלית של השקעה כזו תלויה בשיעורי המס המדויקים החלים על כל רוכש, ולכן חישוב פרטני מול רואה חשבון או יועץ מס הוא חלק בלתי נפרד מכל החלטה כזו, ולא הסתמכות על אחוזים כלליים.

מנכ"ל חברת נדל"ן מעדיף לקנות לבתו דירה בקפריסין — ומה שמאחורי ההחלטה מסביר את הקיפאון בשוק הישראלי. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

השכירות: המקום שבו הכסף באמת נשחק

בזמן שרוכשי דירות מתלבטים אם להיכנס לשוק, שוכרים כבר משלמים את המחיר. שכר הדירה הממוצע בישראל ב-2025 עמד על כ-4,919 שקל בחודש, עלייה של כ-4.3% לעומת 2024, ובתל אביב הממוצע הגיע ל-7,201 שקל, עלייה של כ-2.6%, לפי נתוני הלמ"ס שדווחו בynet. מעבר לממוצע הכללי, ידוע ששוכרים חדשים שנכנסים לדירה במסגרת תחלופת שוכר חווים לרוב עליות חדות יותר מהממוצע ההיסטורי, שכן בעל הבית מתאים את המחיר לרמת השוק העדכנית בכל חוזה חדש. המשמעות היא שגם אם הממוצע הכללי, כפי שדווח בynet, נראה מתון יחסית, שוכר שמחליף דירה עלול לחוות זינוק חד יותר בהוצאה החודשית שלו מיד עם החתימה על החוזה החדש.

המשמעות המעשית: מי שדוחה את רכישת הדירה כדי "לחכות שהמחירים ירדו עוד", בפועל משלם על ההמתנה הזו בשכר דירה שעולה מהר יותר מהאינפלציה. זה לא אומר שצריך לקנות בכל מחיר — זה אומר שהחישוב חייב לכלול את עלות ההמתנה, לא רק את מחיר הנכס. מי שמתעניין בהשלכות הרחבות יותר של מגמת המחירים על מעמד הביניים יכול לקרוא גם על האתגר שמחירי הדירות מציבים בפני מעמד הביניים.

אינפלציה, תקציב הביטחון, והלחץ שעוד יבוא

לרקע הכלכלי הכולל יש גם מרכיב שלא קשור ישירות לנדל"ן אבל משפיע עליו בעקיפין. תקציב הביטחון המתוכנן לשנת 2026 עומד על 183 מיליארד שקל לפי תוכנית ראש הממשלה, ולפי הערכת נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון, כפי שדווח ב-TheMarker, זה עשוי להעלות את האינפלציה השנתית בכ-0.3 נקודת אחוז. אינפלציה גבוהה יותר משמעה פחות סיכוי להורדת ריבית בטווח הקרוב, וריבית גבוהה משמעה משכנתאות יקרות יותר — כלומר עוד סיבה לכך ששוק הדיור נשאר תקוע במקום שבו הוא נמצא כבר תקופה ארוכה, בלי לא ירידה חדה ולא התאוששות משמעותית.

הפריפריה כמוצא, לא כפתרון קסם

לא כל השוק סובל מאותו קיפאון. בפריפריה נרשמו דווקא עליות מחירים שנתיות משמעותיות: מחוז הצפון עלה ב-8.4%, וירושלים, חיפה והדרום עלו בין 2.8% ל-4.2%, לפי נתוני הלמ"ס שדווחו במאקו. זה מסביר גם את הבחירה של קבוצת שובל להתרחק מתל אביב ולהתמקד ביקנעם, בעכו ובחיפה — שם יש עדיין תנועה אמיתית של קונים, ולא רק מלאי שיושב על המדף. עבור משקיע פרטי, המשמעות היא שההנחה הרווחת ש"מרכז הארץ הוא תמיד הבחירה הבטוחה" כבר לא מתקיימת אוטומטית: יש אזורים בפריפריה שמניבים תנועת מחירים חיובית יותר, גם אם המחיר המוחלט לדירה נמוך יותר. הפער הזה גם מסביר מדוע יזמים בוחרים לרכז מלאי חדש דווקא באזורים שבהם הביקוש עדיין יציב, במקום להמשיך לבנות במרכז שבו קצב המכירות האט. מי שמתעניין בכיווני השקעה חלופיים בתוך ישראל עצמה, כולל התחדשות עירונית כמנוע צמיחה מקומי, יכול לעיין גם באתגרי ההתחדשות העירונית בישראל.

מה זה אומר בפועל לכסף של הקורא

נסכם את התמונה: מלאי של כ-82,000 דירות לא מכורות, ירידה של עד 4.1% במדד המחירים באזורי הביקוש, אבל מחיר העסקה הממוצע בפועל לא ירד בהתאם. זה לא סתירה מקרית — זה סימן לשוק שמתפצל: דירות זולות ובינוניות נתקעות, בעוד עסקאות בפלח העליון ממשיכות להתבצע במחירים גבוהים, מה שמושך את הממוצע כלפי מעלה. מי ששוקל לקנות דירה לילד או לנכד, בדומה לדילמה של רוט, צריך לשקלל שלושה מרכיבים יחד: מס הרכישה על דירה נוספת, עלות המימון בריבית הגבוהה הנוכחית, ועלות ההזדמנות של המתנה תוך תשלום שכר דירה שעולה מהר מהאינפלציה. השילוב הזה הוא שהופך השוואה בין-לאומית, כמו זו שרוט עורך, לרלוונטית גם למי שאין לו חברת בנייה משלו. יחד עם זאת, כל החלטה כזו תלויה בנסיבות אישיות, במיסוי ספציפי ובייעוץ מקצועי פרטני — ואין בניתוח הזה כדי להוות המלצה לפעולה קונקרטית.

מהו בדיוק מס הרכישה שגורם למנכ"לים לשקול נדל"ן בחו"ל?

מדובר במס שהרוכש משלם למדינה בעת רכישת נכס נוסף שאינו דירתו היחידה, ולפי הדוגמה שמתאר ישי רוט מדובר בשיעור של 8% מערך העסקה, סכום משמעותי שמתווסף למחיר הדירה עצמו ולעלויות המימון. מדרגות המס המדויקות עשויות להשתנות בהתאם לעדכוני רשות המסים, ולכן כל חישוב פרטני מחייב בדיקה מול איש מקצוע. עבור רוכש שכבר מחזיק דירה אחת, מדובר בהוצאה נוספת משמעותית שמצטרפת לעלויות המימון והאחזקה, ולכן היא מהווה שיקול מרכזי בכל החלטה על רכישת נכס נוסף.

למה מחירי הדירות לא יורדים למרות מלאי כה גדול?

המלאי של כ-82,000 דירות לא מכורות אכן מצביע על עודף היצע, אבל המחיר הממוצע לעסקה ממשיך להיתמך משום שהוא מושפע מתמהיל העסקאות שמתבצעות בפועל, ולא רק מהיצע כללי. במקביל, הריבית הגבוהה מקשה על יכולת הרכישה ומאטה את קצב הירידה שהיה אולי מתרחש בסביבת ריבית נמוכה יותר. כתוצאה מכך, יזמים מעדיפים להחזיק מלאי ולחכות לתקופה נוחה יותר, במקום להוריד מחירים באופן דרמטי ולפגוע ברווחיות הפרויקטים שלהם.

האם כדאי לרכוש נכס בחו"ל במקום בישראל?

זו החלטה אישית שתלויה במיסוי, במימון ובנסיבות המשפחתיות של כל רוכש, ואין בכתבה זו כדי להוות המלצה לפעולה. מה שברור מהנתונים הוא שהשילוב של מס רכישה גבוה וריבית גבוהה בישראל הופך השוואה כזו לרלוונטית יותר מבעבר עבור מי ששוקל דירה נוספת, אבל כל מקרה דורש בדיקה פרטנית מול גורם מקצועי, לרבות בדיקת תנאי המימון והמיסוי הספציפיים במדינת היעד.