תכניות מתאר עיר – הלהיט בקורסים לשמאות מקרקעין

ענף הנדל”ן חוזר לפעילות. זה קורה לאט לאט, בקצב איטי, אך התהליך כבר החל. ממשלת ישראל התירה את כניסתם של 48 אלף עובדים פלסטינים ומחירי הדירות כבר שבים לעלות. מחירי השכירות שלפני חודש בלבד נראו נמוכים כעת כבר עולים בחזרה לרמות שלפני המשבר ובאופן כללי נראה שהכלכלה מתחילה להיפתח מחדש.

כעת עם סיומו של משבר הקורונה, רבים ממי שמעוניינים להיכנס לתחום הנדל”ן שואלים את עצמם אם באפשרותם להיות יזמי נדל”ן, ואם כן כיצד עושים זאת. אחת הדרכים הנפוצות של השנים האחרונות היתה תמ”א 38 (תכנית להוספת שטחי בניה הכרוכה בחיזוק כנגד רעידות אדמה). הדבר גרם ליזמים רבים להירשם לקורסים של שמאות מקרקעין גם ללא תואר וולא כוונה לסיים את כל המסלול, אך ורק בשביל ללמוד את נושא תכניות המתאר הארציות. יזמי נדל”ן למיניהם נרשמו למסלולים כדי ללמוד ולצאת ולאסוף דיירים בבנייני דירות שונים לחתום איתם על תהליך שיפוץ ולגזור רווחים.

במהלך התקופה הסתבר לנו במכללת אפיק דבר מעניין מאוד, והוא כי רבים מבין המתעניינים בנושא כלל לא מכירים את הביטוי תמ”א (תכנית מתאר ארצית),  ואת מה שהוא מייצג. כמה תמ”א יש בכלל? ובאיזה נושא עוסקת כל תמ”א? על מנת לדעת את התשובות לשאלות אלה, יש להכיר את תכניות המתאר הארציות השונות ולדעת דבר או שניים נוספים שיוכלו לעזור בעת ייזום תכניות נדלניות.

מעבירים את שדה דב

תכניות המתאר הארציות (תמ”א) חלות על כל שטחה של מדינת ישראל. הן עוסקות בכל הנושאים הרלוונטיים לשמירתה של הסביבה וזכויות הבניה, דרכי התחבורה ועוד. תכנית האב הראשונה התפרסמה בשנת 51′ ועיקריה היו פיזור האוכלוסיה בנגב ובגליל. מאז באו לעולם עוד 45 תכניות כאשר כל אחת מתייחסת למטרה אחרת. על תכנית המתאר הארצית מתבססות הוועדות המחוזיות והמקומיות, ואלה אמורות למעשה לשקף את כוונתה של תכנית המתאר הארצית תוך שהן מתייחסות לאלמנטים ספציפיים יותר בכל אזור אליהן הן משתייכות.   

אחת התכניות המדוברות בשנים האחרונות היתה תכנית המתאר עבור שדה דב, אשר סיים לתפקד כשדה תעופה בשנה החולפת. שדה התעופה תפס חלק משמעותי מאיזור העיר תל אביב ולמעשה חסם את התפתחותה הטבעית צפונה, תופעה בעייתית באזורי נדל”ן עם ביקוש רב כל-כך ובסמיכות רבה כל-כך לשכונות מיושבות. במקום שדה התעופה, צפויים כעת לקום אלפי יחידות דיור, עסקי מסחר ושטחי ציבור פתוחים.

תכנית מתאר שדה דב היא דוגמה לקשיי הבירוקרטיה בכל הקשור לתכנון עירוני במדינת ישראל. התכנית התקבלה כבר ב-2010, אך לקח 10 שנים להוציאה אל הפועל. בין שאר הגורמים לזמן הרב היה גם הצורך לשתף את הציבור כמעט בכל שלב. בין המפגשים השונים נערכו פגישות עם בעלי קרקעות, משרדי ממשלה, פעילים מן השכונות הסמוכות ארגוני סביבה, אקדמאים, חוקרים, נציגי ספורט ימי ועוד, עד שלבסוף בפברואר 2020 הושלם פינוי שדה התעופה.

מתקן חולות – התכנית האחרונה

תכנית ממשלתית נוספת ומפורסמת מן התקופה האחרונה אשר נופלת גם היא לרשימת תכניות המתאר היא הקמתו של מתקן חולות. התכנית נקראת “מרכז שהייה למסתננים מגבול מצרים”, ועליה התקיים דיון ער בבג”צ שמשך עתירות למניעתה מצד ארגוני זכויות אדם.

גם תכנית זו מהווה דוגמה לקשיים הצפויים ביישומן של תכניות מתאר, אפילו לגוף חזק כמו הממשלה. תחילה החל המתקן לפעול כסדרו, אך ככל שהתרבו העתירות לבג”צ כך הוא החל לאבד עוד ועוד מיעילותו. תחילה היה המתקן פתוח באופן שבו ניתן היה לצאת ממנו אך חובה לחתום נוכחות 3 פעמים ביום, השוהים בו קיבלו 500 ₪ לחודש דמי כיס, התקיימו בו שיעורי אנגלית, מתמטיקה, נגינה ופעילויות מעשירות נוספות.

עם זאת, בשנת 2014 הורה בג”צ לממשלת ישראל לסגור את המתקן בצורתו הנוכחית בשל אי חוקתיותו של אחד מסעיפיו. על כן קוצרה השהיה במתקן ל-20 חודשים וחובת חתימה פעם אחת בלבד ביום. הפסיקות נמשכו גם ב-2015 ולבסוף ב-2017 החליטה ממשלת ישראל כי כבר אין טעם בתפעול המתקן והוא נסגר ב2018.

איך לומדים את תכניות מתאר העיר

על מנת להיכנס לעובי הקורה ולהכיר לעומק את תכניות מתאר העיר, ראשית חשוב לקרוא אותן באתר ראשות מקרקעי ישראל. לאחר מכן מומלץ לחקור את התכניות המעניינות ביותר עבור יזם הנדל”ן המשקיע או שמאי המקרקעין. הסיבה להתחיל עם התכנית המעניינת ביותר היא מכיוון שכך הופכת הלמידה לחווייתית ומהנה יותר, וניתן להתמיד בה זמן רב יותר.

במכללת אפיק אנו מעניקים שיעורים מצולמים וחומרי לימוד שמטרתם לעזור וללמוד בצורה מעניינת במסגרת קורסים בשמאות מקרקעין, כאשר לקראת מועד הבחינה אנו מתרגלים היטב את החומר ואף מעניקים תרגולים מצולמים במייל לסטודנטים המעוניינים בכך.

תכניות מתאר ארציות הן חלק מקורס שמאות מקרקעין הנקרא “תכנון ובניה”. למעשה מדובר בקורס המכיל שני נושאים שונים המוכרים בשמות “יסודות התכנון והבניה” ו”דיני התכנון והבניה”. כל אחד מנושאים אלה של שמאות מקרקעין מכיל חומרי לימוד משלו.

חומר הלימוד הרלוונטי ביותר למי שמעוניין להכיר את התמ”א השונים הוא “ספר התמ”א”. מדובר בספר אשר בו מצוי פירוט כל סוגי תכניות המתאר הארציות והוא משמש את הסטודנטים במהלך הקורס. הספר הוא רק אחד מכלי העזר השונים, אליו מצטרפים ספר החוקים אשר מאגד את כל סעיפי התכנון והבניה – כ-300 סעיפים שונים. סעיפים בולטים למשל הם התקנות לאיחוד וחלוקת שטחים, השפעה על הסביבה, סדרי הדין בוועדת הערר, חישוב שטחים, רישוי ובניה ורבים נוספים. נושאים אלה ואחרים רלוונטים במיוחד למי שמעוניין להתחיל ולעסוק בנדל”ן באופן מקצועי. בחינות מועד הקיץ הולכות ומתקרבות, וזה הזמן להתחיל וללמוד.

רוצים להצטרף למסלול? קליק ותצטרפו >>