מתווכים בפיקוח הדוק : סוף לפרסומים פיקטיביים והסתרת מידע

תקנות חדשות נכנסות היום לתוקף, משנות את כללי המשחק בענף התיווך ומטילות על המתווכים אחריות מוגברת. הפרקטיקות הבעייתיות שאפיינו חלק מאנשי המקצוע - מהסתרת ליקויים ועד פרסום מודעות פיקטיביות - עומדות להיעלם. האם השינוי יטהר את התדמית או יוביל לגל תביעות?

09/03/25 (ט׳ אדר תשפ״ה) |

יעקב חזן

מתווכים בפיקוח הדוק : סוף לפרסומים פיקטיביים והסתרת מידע

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

"היינו תמימים מדי," מספר דוד, איש הייטק מהרצליה. "המתווך שמע שאני מוכר את דירתי והופיע בדלת כאילו במקרה. בירכתי אותו לשלום וציינתי שאני מעדיף למכור באופן עצמאי. יומיים אחר כך ראיתי פרסום של דירה דומה להפליא לשלי באותה כתובת. כשהתקשרתי למספר, זיהיתי את קולו של המתווך, שטען שמדובר בדירה אחרת. אחרי שבועות ספורים הוא הביא זוג מתעניינים והבטיח שייקח עמלה רק מהם. כשהגענו לשלב המתקדם, הוא פתאום דרש 'תשלום סמלי' של 30 אלף שקל, אחרת יטרפד את העסקה. ביטלתי את המכירה, ורק אז הוא נסוג מדרישתו," סיפר למערכת.

סיפורו של דוד משקף תופעה רחבה יותר. מתווכים מסוימים – בוודאי לא כולם – פיתחו שיטות עבודה בעייתיות: הם מפרסמים מודעות על נכסים שאינם קיימים במחירים אטרקטיביים כדי למשוך פניות, מגזימים בתיאור הנכסים, ולעתים מסתירים מידע קריטי מהקונים.

לפי נתוני משרד המשפטים, כמעט שליש מהלקוחות (30%) מביעים חוסר שביעות רצון מהשירות שקיבלו ממתווכים. זהו נתון מדאיג המצביע על צורך דחוף בשינוי.

דרישות חדשות, כללים מחמירים

מהיום ייאלצו המתווכים להתמודד עם כללים מחמירים הרבה יותר. התקנות החדשות מחייבות גילוי מלא של כל מידע מהותי הנוגע לנכס – מרטיבות ועד חריגות בנייה. שטח הדירה יצטרך להיות מדויק, ולא להסתמך על נתוני ארנונה המשקפים גם שטחים משותפים.

"קנינו דירת גן יפהפייה לכאורה," מתארת מיכל מכפר סבא. "המתווך הבטיח שהכל תקין. התאהבנו בנכס והתקדמנו לחתימה. שבועיים אחרי המעבר, אחרי הגשם הראשון, התגלתה רטיבות חמורה. הבנו שהמוכרת פשוט צבעה את הקירות לפני שהגענו. המתווך התנער מאחריות וטען שלא ידע, למרות שמתעניין קודם סיפר לנו שהוא העלה את הנושא בפניו במפורש. רצינו לתבוע אותו, אבל היינו עסוקים מדי בתיקונים ובמעבר," היא מספרת למערכת.

מעתה, פרסום מודעות ללא הסכמת בעל הנכס יהיה אסור מפורשות. לא עוד נכסים פיקטיביים או "פרסום דומה" כטקטיקת משיכת לקוחות. הפרקטיקה הנפוצה של שימור לקוחות במאגר ופנייה חוזרת אליהם חודשים או שנים לאחר הקשר הראשוני תותר רק באישור מפורש של הלקוח.

פער עצום בין התיווך לענפים מקבילים

אחת הביקורות המרכזיות על ענף התיווך נוגעת לקלות היחסית בקבלת רישיון. בעוד ששמאי מקרקעין נדרש לעבור 11 בחינות מקדימות ושלוש בחינות סופיות, בנוסף להתמחות של שנה עד שנתיים, מתווך יכול לקבל רישיון אחרי בחינה אחת בלבד, ברמה בסיסית יחסית.

מרבית הבחינה עוסקת בהיבטים משפטיים, אף שלמתווך אסור לספק ייעוץ משפטי או אפילו לשלוח ללקוח קישור לחוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט. הפער בין התקנות המחמירות החלות על שמאים לבין הכללים המקלים יחסית בענף התיווך יצר מצב שבו קל לנצל פרצות.

נקודה בעייתית נוספת היא מתן "הערכות שווי" בחינם. מספר מתווכים כבר נתבעו בגין פרקטיקה זו, שכן הערכת שווי נכס היא תחום מקצועי השמור לשמאים בלבד. לטענת המתווכים, הם רק משוחחים עם הלקוחות על מחירי השוק באופן כללי, אך הגבול מיטשטש כאשר הם מציגים עסקאות השוואה ומסבירים כיצד הגיעו לאומדן המחיר.

חשש מגל תביעות

"לקחו קיצוני מדי," טוען יואב, מתווך עם ניסיון של 15 שנה בתל אביב. "הרפורמה נחוצה, אבל היה צריך לתת לנו זמן הסתגלות. מתווך שעובד עם עשרות לקוחות צריך כעת לבחון כל תיק ולעדכן את כל התהליכים. זה לא משהו שמתרחש בן לילה," הוא מסביר למערכת. "יש חשש אמיתי מגל תביעות, במיוחד ממי שכבר רכשו או מכרו נכסים."

עם זאת, יואב מודה: "רוב התקנות החדשות משקפות את מה שמתווכים מקצועיים ממילא עושים. אני תמיד הקפדתי על שקיפות מלאה, אף פעם לא פרסמתי מודעות ללא אישור, ותמיד חשפתי את כל המידע הרלוונטי. התקנות יעזרו לנקות את הענף מאלה שמכתימים את המקצוע."

שאלה פתוחה היא האם התקנות החדשות אכן יובילו לשיפור השירות, או שמא ייצרו סבך ביורוקרטי נוסף שיקשה על המתווכים ללא תועלת אמיתית ללקוחות. מה שברור הוא שמעתה, לקוחות יוכלו לדרוש – ולקבל – שקיפות מלאה בתהליך רכישה או מכירה של נכסים.