יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים: "ביטולי עסקות 20/80 עלו ב–40% — וזה רק יגדל"

ביטולי עסקאות דירות עלו בכ-41% מתחילת 2026, ובלב הגל עומדים מסלולי מימון נדחה מסוג 20/80 ו-10/90.

היום ב-11:12 (כ״א אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים: "ביטולי עסקות 20/80 עלו ב–40% — וזה רק יגדל"

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

ביטולי עסקאות רכישת דירות בישראל זינקו בכ-41% בין ינואר לאוגוסט 2026, ממוצע של 1,294 ביטולים בחודש ל-1,821, לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. מי שנכנס בשנים האחרונות לעסקה במסלול מימון 20/80 או 10/90 מתוך הנחה שהריבית תרד או שההכנסה תשתפר עד מועד המסירה, נמצא היום מול קיר: לא מצליח לגייס את יתרת המימון, ומאבד את המקדמה ולעיתים גם משלם פיצוי על ביטול החוזה. המספרים הרשמיים מציירים תמונה שלא משתמעת לשני פירושים: מי שנשען על מבצעי מימון נדחה כדי לקנות דירה מעבר ליכולתו הנוכחית, לוקח סיכון שהופך למציאות אצל אלפי רוכשים בו-זמנית.

מה בעצם קרה למספרים

הנתונים שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כפי שדווחו בכלכליסט, מראים עלייה עקבית ולא נקודתית. השיעור היחסי של ביטולים מתוך עסקאות שנחתמו ב-2023 הגיע לשיא של כ-4%-4.3%, נכון לנתוני 2026, לעומת 0.5% בלבד בעסקאות שנחתמו ב-2021. זה פער של פי שמונה, והוא לא נובע משינוי באופי הקונים אלא משינוי בתנאי השוק שבהם הם נדרשים לעמוד בהתחייבות שנטלו על עצמם לפני שנתיים-שלוש. גם עסקאות מ-2024, שנחתמו כבר בסביבת ריבית גבוהה יותר, מראות דפוס דומה: שיעור הביטולים מתוכן עלה מ-1.5% בתחילת 2026 ל-2.3%, קפיצה של כ-53% בשכיחות היחסית, כשבמספרים מוחלטים מדובר בעלייה מ-495 ביטולים בינואר ל-738 באוגוסט.

המשמעות המעשית: מי שחתם על עסקה ב-2023-2024 מתוך תחזית שהריבית תרד עד מועד המסירה, מוצא עצמו כעת נדרש לקבל אישור משכנתה על בסיס ריבית גבוהה משמעותית ממה שתכנן, בעוד ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה עלה בכאלף שקל לדברי קפלן, כפי שצוטט בוואלה נדל"ן. מי שהתקציב שלו היה הדוק מלכתחילה, פשוט לא עומד בזה. הפער הזה בין ההחזר שתוכנן לבין ההחזר בפועל הוא בדיוק הנקודה שבה נשבר החישוב המקורי של הרוכש, ולעיתים קרובות הוא זה שמכריע אם העסקה תושלם או תתבטל.

איך עובד המנגנון של 20/80

במבצעי 20/80 הרוכש משלם לקבלן 20% ממחיר הדירה בעת החתימה, והיתרה — 80% — משולמת רק במועד המסירה, שיכול להגיע גם שלוש-ארבע שנים לאחר מכן. הרעיון עבור הרוכש: לנעול מחיר ולדחות את הצורך במשכנתה מלאה. הבעיה מתגלה כשמגיע מועד המסירה והבנק בודק מחדש את כושר ההחזר של הרוכש לפי הריבית והתנאים העדכניים, לא לפי אלה ששררו בעת החתימה. אם בינתיים הריבית עלתה, השכר לא גדל בהתאם, או שהרוכש איבד מקור הכנסה, הבנק עלול לסרב לאשר את המשכנתה בהיקף הדרוש — ואז אין ברירה אלא לבטל את העסקה. בנק ישראל הגביל את היקף מבצעי המימון הללו כבר באפריל 2025, אך לפי הדיווח בכלכליסט הם עדיין נפוצים, בעיקר במרכז הארץ, שם כ-36% מהעסקאות ביוני 2026 בוצעו במסלול הזה, ובנפרד, באזור נתניה כ-32% מהעסקאות בוצעו באותו מסלול.

קפלן עצמו הציע כיוון פתרון מערכתי אחר לבעיית ההחזר החודשי — הארכת תקופת המשכנתה עד 35 שנה, כפי שפורט באייס. הצעה כזו יכולה להקל על החזר חודשי שוטף, אבל היא לא פותרת את הבעיה שנמצאת בליבת גל הביטולים: פער בין המחיר שנקבע לפני שנתיים לבין היכולת הפיננסית הנוכחית של הרוכש. הארכת תקופת המשכנתה מקטינה את התשלום החודשי, אך היא לא משנה את גובה יתרת המימון שיש לגייס במועד המסירה, ולכן במקרים רבים היא לא תמנע ביטול אם הבנק פוסל מלכתחילה את בקשת המשכנתה.

ביטולי עסקאות דירות עלו בכ-41% מתחילת 2026, ובלב הגל עומדים מסלולי מימון נדחה מסוג 20/80 ו-10/90. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

מי נפגע הכי הרבה

הפריסה הגאוגרפית של הביטולים לא אחידה. הנגב — ובתוכו באר שבע, אופקים, שדרות, נתיבות וקריית גת — מוביל עם 475 עסקאות שבוטלו, לפי הנתונים שדווחו בגלובס. אחריו השפלה עם 225 ביטולים, המרכז עם 212, ירושלים עם 200 ותל אביב עם 167. ההבדל בין הנגב לשאר האזורים לא רק כמותי אלא גם באופי: בכשני שלישים מהביטולים באזור הדרום הסיבה שדווחה לרשות המסים הייתה קושי כלכלי ממשי, כולל אי-קבלת משכנתה, לפי הדיווח בישראל היום. עוד נתון מטריד מאותו דיווח: בכשליש מהעסקאות שבוטלו בדרום, הרוכשים לא שילמו כלל דבר עד למועד הביטול, ויחד עם עסקאות שבהן שולם סכום נמוך, מדובר בכמחצית מכלל הביטולים באזור. זה מצביע על כך שחלק ניכר מהרוכשים בפריפריה נכנסו לעסקאות בלי הון עצמי משמעותי מלכתחילה, וכשהגיע רגע האמת מול הבנק, פשוט לא היה להם על מה להישען.

לעומת זאת במרכז ובתל אביב, שם מחירי הדירות גבוהים משמעותית, הביטולים נובעים בחלקם גם משיקולי כדאיות — רוכשים שרואים שהדירה שקנו שווה פחות ממה שהתחייבו לשלם, או שמצאו שהם לא מסוגלים לגייס את המימון הנדרש ליתרה הגדולה בהרבה. מי שמתעניין בפער הזה בין רכישות בפריפריה לרכישות יוקרה יכול לקרוא גם על רכישות הדירות היוקרתיות בירושלים, שם הדינמיקה שונה לחלוטין.

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

מה זה עולה בפועל לרוכש שמבטל

ביטול עסקה אחרי חתימה על חוזה הוא לא צעד חינמי. ברוב החוזים קיים סעיף פיצוי מוסכם, ששיעורו המדויק משתנה מחוזה לחוזה ואינו מפורסם כנתון רשמי אחיד. מעבר לפיצוי החוזי, הרוכש גם מאבד את המקדמה ששילם, ובמקרים רבים גם עלויות נלוות כמו שכר טרחת עורך דין, מס רכישה ששולם על חשבון העסקה, ולעיתים גם עלויות מימון שכבר נוצרו מול הבנק. במקרים שבהם הרוכש לא שילם כלל, כפי שקורה בכשליש מהביטולים בדרום, הנזק הכספי הישיר קטן יותר, אבל הוא עדיין נותר ללא הדירה שתכנן ולעיתים גם מול תביעה מצד הקבלן על נזקים עקיפים.

יש הבדל מהותי בין מי שמבטל בגלל אי-אישור משכנתה לבין מי שמבטל משיקולי כדאיות גרידא — הראשון לרוב במצב חלש יותר מבחינה משפטית וכלכלית, כי הוא כבר נכנס למינוף ולא הצליח לצאת ממנו בלי הפסד. מי שרוצה להבין את מכניקת מבצעי המימון לעומק יכול לעיין גם בהסבר המפורט של ynet על מודל 20/80, שמפרק את שלבי התשלום ואת הסיכונים הגלומים בכל שלב. וגם השוואה בין השוק בפריפריה לשוק היוקרה, כפי שנסקרה בכתבה על העסקה הגדולה בירושלים, יכול לתרום להבנת השונות בין האזורים.

למה זה עלול להחמיר

שני גורמים מצביעים על כך שהמגמה לא בהכרח נעצרת. הראשון הוא מלאי הדירות שלא נמכרו: נכון לינואר 2026 עמדו על המדף למעלה מ-86 אלף דירות חדשות ללא קונה, לפי נתוני הלמ"ס שדווחו בכלכליסט. מלאי כזה מלמד שגם קבלנים נמצאים בלחץ למכור, מה שדוחף אותם להמשיך ולהציע מסלולי מימון נדחים כדי לסגור עסקאות — בדיוק המנגנון שיוצר את סיכון הביטולים בעתיד. השני הוא שילוב של עלייה במחירי הדירות, כ-6% מתחילת 2024 לפי הערכת קפלן שצוטטה בוואלה נדל"ן, יחד עם ריבית שנותרה גבוהה. כל עסקה חדשה שנחתמת במסלול נדחה כיום, נושאת בתוכה את אותו סיכון שהתממש אצל אלפי רוכשים שחתמו ב-2023-2024.

מה זה אומר בפועל למי ששוקל עסקה כזו

מי שבוחן היום כניסה לעסקת 20/80 או 10/90 צריך להבין שהתחזית לגבי הריבית והכנסתו העתידית היא בדיוק ההימור שכשל אצל אלפי רוכשים בשנתיים האחרונות. תרחיש מספרי פשוט: רוכש שהתחייב על יתרת תשלום של 80% ממחיר דירה של 2 מיליון שקל, כלומר 1.6 מיליון שקל במועד המסירה, ותכנן משכנתה בהתאם להכנסתו הנוכחית — אם הריבית שהבנק מציע לו בפועל במועד המסירה גבוהה משמעותית מזו שתוכננה, ההחזר החודשי יכול לחצות סף שהבנק לא יאשר, וזה בדיוק הרגע שבו נולד ביטול. מי שנכנס למסלול כזה בלי כרית ביטחון או בלי תכנון לתרחיש של ריבית גבוהה יותר, חושף את עצמו לאותו סיכון שכבר פגע בכ-4% מהרוכשים של 2023. ההבדל בין רוכש שיוצא מהעסקה בשלום לבין רוכש שמאבד את המקדמה טמון לעיתים קרובות בשאלה אם הוא בדק מראש תרחישי ריבית שונים, ולא רק את התרחיש האופטימי שהוצג לו בעת החתימה.

איך יודעים אם עסקה שכבר נחתמה בסיכון?

הסימן המרכזי הוא פער בין ההחזר החודשי הצפוי במועד המסירה לבין ההכנסה הפנויה הנוכחית, בהתחשב בעליית הריבית שכבר קרתה מאז החתימה. בנקים בוחנים מחדש את כושר ההחזר סמוך למועד המסירה בפועל, כך שפער שמתגלה מוקדם יותר מאפשר היערכות לפני שהוא הופך למשבר. ככל שהפער בין תנאי החתימה לתנאים העדכניים גדול יותר, כך גדל הסיכוי שהבנק יסרב לאשר את המשכנתה בהיקף המקורי שתוכנן.

מה קורה אם מבטלים עסקה אחרי חתימה על חוזה?

בדרך כלל צפוי תשלום פיצוי מוסכם לפי סעיף בחוזה, לצד אובדן המקדמה ועלויות נלוות כמו מס רכישה ושכר טרחה; שיעור הפיצוי המדויק משתנה מחוזה לחוזה ואין עליו נתון רשמי אחיד. במקרים שבהם הרוכש כלל לא שילם דבר עד לביטול, הנזק הכספי הישיר מצטמצם, אך עדיין נותרת אפשרות לתביעה מצד הקבלן על נזקים עקיפים שנגרמו לו כתוצאה מהביטול.

האם מבצעי 20/80 עדיין קיימים בשוק?

כן, למרות ההגבלה שהטיל בנק ישראל באפריל 2025, המסלולים הללו עדיין נפוצים בעיקר במרכז הארץ ובנתניה, כאשר חלק ניכר מהעסקאות באזורים אלה עדיין נחתמות במתכונת זו. הסיבה המרכזית לכך היא שגם קבלנים וגם רוכשים ממשיכים לראות במסלול הזה כלי שמאפשר עסקה שלא הייתה מתאפשרת בתנאי מימון רגילים, למרות הסיכון הגלום בו.