הרוכשים שמשלמים עשרות אלפי שקלים רק כדי להיפטר מהדירה שקנו על הנייר

נתוני הכלכלן הראשי מראים שרוכשים רבים שביטלו עסקאות דירה על הנייר שילמו עשרות אלפי שקלים בלבד, ולעיתים כלום.

היום ב-12:00 (ח׳ אלול תשפ״ו) |

אלי קאופמן

הרוכשים שמשלמים עשרות אלפי שקלים רק כדי להיפטר מהדירה שקנו על הנייר

האזנה לכתבה:

00:00 / 00:00

1.0x

מהירות קריאה

מי שקנה דירה על הנייר בשנתיים האחרונות במסגרת מבצע מימון של קבלן, ומגלה היום שהוא לא באמת רוצה או יכול להשלים את העסקה, לא בהכרח משלם על כך מחיר גבוה. נתונים שפרסמה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, בסקירת אגף הכלכלן הראשי לחודש יוני 2026, מראים שבשליש מהעסקאות שבוטלו באזור הדרום הרוכשים לא שילמו כלל שקל עד לרגע הביטול, ובכמחצית מהמקרים מדובר בסכומים זניחים בלבד של עשרות אלפי שקלים. המשמעות המעשית: מי שנכנס לעסקת "20/80" או מבצע מימון דומה, כדאי שיבין מראש בדיוק כמה תעלה לו יציאה מהעסקה – כי התשובה לא תמיד "10% ממחיר הדירה", אלא לעיתים הרבה פחות, ולעיתים הרבה יותר.

מה בעצם קרה בשוק הדירות על הנייר

בשנים האחרונות קבלנים רבים אימצו מודלים של מימון נדחה, שבהם הרוכש משלם רק חלק קטן ממחיר הדירה במעמד החתימה, ואת היתרה בעוד שנה, שנתיים או אפילו רק במסירה. המבצע הנפוץ ביותר מכונה "20/80": עשרים אחוז במזומן, שמונים אחוז דחויים. הרעיון היה לפתות רוכשים שמתקשים לגייס הון עצמי גבוה, אבל תוצר הלוואי הוא שרוכש שלא שילם כמעט כלום, לא באמת "נעל" את עצמו בעסקה. כפי שמתארת כתבה בדה מרקר, המודל הזה יוצר סיכון גם לקבלן וגם לרוכש, כי כשהשוק זז, אחד הצדדים נשאר עם הפתעה לא נעימה.

בן נאים, שהצגותיה צוטטו בגלובס, ניסחה זאת בחדות: ״אפילו על רכב יד שניה בדרך כלל משלמים יותר״. המשפט הזה מתמצת את הבעיה: כאשר ההון העצמי ששולם על דירה שעולה מיליון שקל ומעלה נמוך מהמקדמה על מכונית משומשת, אין לרוכש הרבה מה להפסיד אם הוא מחליט לסגת.

הדרום מוביל, אבל המרכז מתחיל להדביק

נכון לעכשיו בוטלו באזור הדרום 475 עסקאות שנחתמו בין השנים 2023 ל-2025, כך דווח בישראל היום. הסיבה השכיחה ביותר, בכשני שלישים מהמקרים, היא קושי כלכלי של הרוכשים – נתון שממחיש עד כמה חלק מהעסקאות נחתמו מלכתחילה מעבר ליכולת הפיננסית הריאלית של הקונים, מתוך הנחה שהתשלום העיקרי רחוק.

אבל התופעה לא נשארת בדרום. בתל אביב כבר נרשמו יותר ביטולים של עסקאות שנחתמו ב-2024 מאשר עסקאות שנחתמו ב-2023, כפי שצוטט מנתוני בן נאים במעריב. באזור שבו מחירי הדירות גבוהים משמעותית מהדרום, המשמעות הכספית של ביטול חדה בהרבה, וגם הפיצויים שנגבים בפועל.

כמה באמת עולה לברוח מעסקה

ברוב חוזי המכר מופיע סעיף פיצוי מוסכם בגובה כ-10% ממחיר הדירה למקרה של ביטול. על דירה שעולה 1.5 מיליון שקל, זה אמור להיות 150 אלף שקל. בפועל, הנתונים שהציגה בן נאים מראים תמונה שונה לגמרי: הפיצוי הממוצע ששולם בעסקאות שבוטלו בדרום עמד על כ-20 אלף שקל בלבד. כלומר, במקום עשירית ממחיר הדירה, רוכשים רבים משלמים קנס שמגיע לאחוז בודד ממנה, ולעיתים אף פחות.

זה לא אומר שאין קיצוניות לכיוון השני. היו רוכשים שנאלצו לשלם פיצוי של 200 אלף שקל ומעלה, ובתל אביב נרשמו מקרים שבהם הפיצוי הגיע לכחצי מיליון שקל. הפער העצום בין 20 אלף לחצי מיליון נובע בעיקר מכמה ששולם עד למועד הביטול ומהיכולת של היזם לאכוף בפועל את סעיף הפיצוי המוסכם – עניין שלעיתים דורש הליך משפטי או לפחות משא ומתן ממושך, כפי שמתואר גם במאמר בנושא קנסות בגובה מאות אלפי שקלים על שימוש בדירה שממחיש כמה משמעותיים יכולים להיות סעיפי הפיצוי בחוזים בתחום הנדל"ן.

נתוני הכלכלן הראשי מראים שרוכשים רבים שביטלו עסקאות דירה על הנייר שילמו עשרות אלפי שקלים בלבד, ולעיתים כלום. — תמונה: הופקה באמצעות בינה מלאכותית

מתי ביטול עסקה הוא בעצם מהלך כלכלי מחושב

ניתוח שפורסם בN12/מאקו מציג תרחיש שממחיש למה חלק מהרוכשים בוחרים לוותר על העסקה ביודעין. אם מחיר השוק של דירה דומה ירד בכ-150 אלף שקל לעומת מחיר הרכישה המקורי, ואילו קנס היציאה בהסדר מול היזם נע בין 30 ל-50 אלף שקל בלבד, הביטול הופך להיות עדיף כלכלית על פני השלמת העסקה. במקרה כזה, הרוכש לא "נשבר" מקושי כלכלי אלא פשוט עושה חשבון: לשלם קנס יציאה נמוך ולרכוש דירה דומה במחיר נמוך יותר, במקום להשלים עסקה שכבר "מפסידה" יותר מהקנס עצמו.

זה בדיוק מה שמדאיג את משרד האוצר: כאשר התמריץ הכלכלי לביטול חזק יותר מהעלות שלו, אין הרבה שמונע מרוכשים לנטוש עסקאות בהמוניהן ברגע שהשוק זז כלפי מטה. מי שבוחן היום עסקת מכר צריך להביא בחשבון גם את הצד הזה – לא רק מה קורה אם הוא לא יכול לשלם, אלא גם מה קורה אם פשוט לא ישתלם לו לשלם.

המשיכו לקרוא בנושא נדל”ן בישראל

קצב הבנייה בישראל עולה — אבל הפרויקטים לוקחים יותר זמן: משך הבנייה חצה את שלוש השנים

22/06/26 | מערכת אפיק

נדל”ן בישראל

ההיקף הכולל של התופעה

לפי נתונים שצוטטו מאייס מתוך משרד האוצר, מאז שנת 2021 בוטלו בסך הכל כ-2,000 עסקאות דירה על הנייר: כ-700 בשנים 2021-2022, וכ-1,300 נוספות בשנים 2023-2025. בבדיקה קודמת שכללה את התקופה 2021-2023 נמצאו כ-1,300 ביטולי עסקאות קבלן, כלומר קצב של כ-36 דירות בחודש ברמה ארצית. מדובר בהיקף לא זניח, אף שאין כרגע נתון רשמי ומאומת לגבי אחוז הביטולים מכלל העסקאות שנחתמו באותן שנים – המספר "7%" מופיע בכותרות של כמה כתבות אך לא אומת מול הדוח המקורי של אגף הכלכלן הראשי, כך שיש להתייחס אליו בזהירות.

באותו אופן, אין כיום הערכה כספית מסודרת ברמה ארצית לגבי כמה כסף בסך הכל אבד לרוכשים או הוחזר להם בעקבות הביטולים – הנתונים הקיימים מתייחסים בעיקר לממוצעים אזוריים בדרום ובתל אביב, ולא לתמונה ארצית כוללת.

לא כולם רואים בזה משבר

לא כל מי שעוסק במימון נדל"ן מסכים שמדובר בתופעה מדאיגה. פולי טטרו, מנכ"ל חברת המימון טופ קפיטל, טען שהנתונים שהוצגו נשענים על מידע חלקי ומחקר לא מספק, ושמדובר באחוזים שוליים בלבד מכלל השוק. הזווית הזו חשובה כאיזון: גם אם קצב הביטולים המצטבר מגיע לאלפי דירות מאז 2021, מדובר בשוק שבו נחתמות עשרות אלפי עסקאות בשנה, וההשפעה היחסית תלויה בפרשנות של הנתונים ובאזור הגיאוגרפי הנבדק.

יחד עם זאת, גם מי שמזלזל בהיקף הכולל של התופעה מתקשה להתעלם מהעובדה שברמה הפרטנית, רוכש בודד יכול למצוא את עצמו משלם על ביטול עסקה סכום שנע בין עשרות אלפי שקלים בודדים לבין מאות אלפי שקלים – טווח שמצריך תכנון מוקדם, לא הפתעה בדיעבד.

איך מתכננים מראש כניסה ויציאה מעסקת קבלן

מי ששוקל לרכוש דירה על הנייר במסגרת מבצע מימון, צריך לקרוא את סעיף הפיצוי המוסכם בחוזה לפני החתימה ולא אחרי, ולהבין בדיוק כיצד הוא מחושב – האם כאחוז קבוע ממחיר הדירה, או כפיצוי בפועל בהתאם לנזק שנגרם ליזם. חשוב גם לבדוק מהו לוח התשלומים המדויק: ככל שהתשלום הראשוני נמוך יותר וככל שהיתרה נדחית לתקופה ארוכה יותר, כך גדל התמריץ – שלילי או חיובי – לבטל את העסקה בהמשך.

מי שכבר נמצא בעסקה שהוא שוקל לבטל, כדאי שיבדוק מול עורך דין מקרקעין את הפרשנות המדויקת של סעיף הפיצוי בחוזה הספציפי שלו, ולא יסתמך על ממוצעים שפורסמו בתקשורת – כפי שראינו, הטווח בין 20 אלף שקל לחצי מיליון שקל הוא עצום, והתלות במיקום הדירה, בשלב העסקה ובניסוח החוזה קריטית. גם ליקויי בנייה ובעיות איכות יכולים להשפיע על שיקולי הביטול, כפי שמתואר במאמר בנושא ליקויי בנייה ואחזקת מבנים, וגם התייעצות עם שמאי מקרקעין יכולה למנוע טעויות יקרות, כפי שמפורט במאמר על תפקידו של שמאי מקרקעין בעסקת נדל"ן.

מה זה אומר על מודל ה-20/80 עצמו

הנתונים שהציגה בן נאים מעוררים שאלה רחבה יותר על עתידם של מבצעי המימון הנדחה. כפי שדווח בביזפורטל, חלק מהרוכשים שנכנסו לעסקאות כאלה מגיעים היום ל"רגע האמת" שבו נדרש תשלום של 80% ממחיר הדירה בבת אחת, לעיתים בלי שהצליחו לקבל אישור משכנתא. המודל שנועד להנגיש דיור, הפך במקרים רבים למלכודת: הרוכש נכנס לעסקה בהון עצמי נמוך, אך כשמגיע מועד התשלום המלא, מתברר שאין לו יכולת מימון מלאה, והוא נאלץ לבטל – ולעיתים אף לשלם קנס על כך, גם אם מדובר בסכום נמוך יחסית למחיר הדירה.

מבחינת קבלנים, המשמעות היא סיכון תזרימי גובר: פרויקטים שנבנו על הנחת מכירה מלאה עלולים להישאר עם דירות לא משולמות ברגע האחרון. מבחינת רוכשים פוטנציאליים, המסקנה המעשית היא לבחון בזהירות רבה כל הצעה שמבוססת על דחיית תשלום משמעותית, ולוודא שיש תוכנית מימון ריאלית עוד לפני החתימה – ולא להסתמך על כך שהשוק ימשיך לעלות עד למועד התשלום הסופי.

האם כל רוכש שמבטל עסקה משלם קנס?

לא בהכרח. הנתונים מראים שבחלק ניכר מהמקרים, בעיקר בדרום, הרוכשים לא שילמו דבר עד למועד הביטול ולכן לא היה מהם ממה לגבות פיצוי משמעותי בפועל, גם אם החוזה קבע סעיף פיצוי של כ-10% ממחיר הדירה.

למה דווקא בדרום נרשמים הכי הרבה ביטולים?

כשני שלישים מהביטולים בדרום מיוחסים לקושי כלכלי של הרוכשים, לפי דיווח שהתבסס על נתוני אגף הכלכלן הראשי. יתכן שהדבר קשור למחירי דירות נמוכים יחסית שאפשרו כניסה לעסקאות עם הון עצמי מצומצם מלכתחילה.

מה ההבדל בין הפיצוי החוזי לפיצוי שנגבה בפועל?

החוזה קובע לרוב פיצוי מוסכם של כ-10% ממחיר הדירה, אך בפועל הממוצע שנגבה בדרום עמד על כ-20 אלף שקל בלבד, לעיתים בגלל שהרוכש לא שילם סכומים גבוהים מראש שמהם ניתן היה לגבות את הקנס.