שכירות מגורים בצל הקורונה

לצד המחקר וההתייחסות התקשורתית הרחבה הנוגעת לווירוס הקורונה בישראל וברחבי העולם ברמה הרפואית והבריאותית, אין ספק שלממדי הווירוס השפעה על תחומי חיים רבים. בתחום הנדל”ן עצמו אנו עדים לתופעות מתפתחות כמו גם כאלו שהפציעו ויפציעו לרגע.

אחד מהמוקדים המעניינים והמשמעותיים עבור ישראלים רבים בתקופת משבר הקורונה בתחום הנדל”ן נוגע לשוק השכירויות. כבר בסביבות פברואר-מרץ השנה החלו רבים בתחום הנדל”ן ובתקשורת לעסוק בשאלה כיצד משבר הקורונה משפיע וישפיע על שוק השכרת הדירות והנכסים ואיזה סקטור ירוויח מכך?

בנקודת הזמן כעת ניתן לערוך השוואה אודות מחירי השכירויות בין הרבעון הראשון של 2019 לעומת זה של 2020 – רבעון שמעליו החלה אופפת עננת משבר הקורונה ולבטח הייתה לו השפעה מכרעת על גובה השכירויות בכל הערים והישובים בישראל.

שכר הדירה הממוצע לדירות בישראל ברבעון הראשון של 2020 עומד על 4,028 ₪ והוא מהווה עלייה של 3% בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 ובהתייחסות לרבעון האחרון של 2019 – עדיין מדובר בעלייה של אחוז אחד. חשוב להדגיש ולומר שמדובר בעליית מחירי השכירויות עבור כל סוגי הדירות, עלייה של 4%-3% עבור דירות של שניים, שלושה וארבעה חדרים.

למול הנתונים מעלה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס), טוען חיים מסילתי, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, כי הנתונים של הרבעון הראשון ב-2020 אינם כוללים עדיין את השפעת הקורונה. להערכתו של מסילתי, כפי שצוטט ב”ישראל היום”, הוא טוען כי “בחודשים הקרובים ייתכנו ירידות נקודתיות במחירי השכירות בישראל. בעיקר באזורים שבהם תהיה כמות גדולה של דירות פנויות לאחר שהשוכרים עזבו וחזרו לבית הוריהם או שהדירות שימשו לשכירות קצרת טווח לתיירים”. מנגד סבור מסילתי כי בטווח הארוך “שכר הדירה ימשיך לעלות ברוב הארץ ובאזורי הביקוש בפרט, כל עוד המדינה לא תשכיל לייצור מספיק דירות לשוק ההשכרה”.

אחד מהמוקדים המעניינים רבים נוגע לשכירויות בתל אביב עצמה. מסילתי טוען שהירידה הכואבת ביכולת ההכנסה של רבים, שבתוכם אזרחים רבים ששוכרים דירות בתל אביב וזאת לצד האפשרות לעבוד מהבית מבלי הצורך להגיע למקום העבודה במרכז העיר מידי יום, הביאו רבים לבחור להתגורר במעגלים הרחוקים יותר של תל אביב, בין אם בעיר עצמה, שם זול יותר, ובין אם בערים הסמוכות לה ובכך לוותר על הדירות בתל אביב אותם שכרו. יש להוסיף לכך את דירות ה-Airbnb, המיועדות לתיירים בחודשי הקיץ שלבטח לא יוכלו להגיע השנה, שנותרו ריקות ושוממות. כל אלו מותירים היצע רחב יותר של דירות להשכרה בתל אביב ומכאן, לדעתו של מסילתי, לירידה בגובה השכירויות בעיר בהמשך 2020 בהינתן היטמעות משבר הקורונה בישראל.

נתונים שהציגה חברת Air DNA, חברה המנטרת את הנכסים להשכרה לטווח קצר בערים שונות בעולם ופועלת לבחון בישראל שוק זה בתל אביב וירושלים, הצביעה על ירידה בשוק השכירויות הקצרות משלושים אלף דירות שהוצעו להשכרה בינואר 2020 ל- 28 אלף דירות שהיו מוצעות להשכרה בסוף מרץ של אותה שנה. המשמעות היא שבטווח חודשיים אלו שבו לשוק כ-2,000 דירות בלבד. נתון זה מתיישב עם טענת מסילתי כי הרבעון הראשון של 2020 עדיין לא חווה בשלמותו את אפקט הקורונה על שוק השכירויות בישראל.

למול עמדתו של מסילתי לבלימה ואף ירידה במחירי השכירויות לתוך 2020 בחסות משבר הקורונה ובהינתן שנוצר חלון זמן קצר במהלך הסגר בו מחירי השכירויות בתל אביב ירדו ב-15%, דבר שהביא רבים לקוות ולטעון שמדובר בתחילת מגמה חיובית, הגיעו נתונים של הלמ”ס שהצביעו על עלייה במחירי השכירויות במרץ.

חיים לוי, מומחה בהשקעות נדל”ן, טען ב”גלובס” כי הוא “לא מופתע מעליית מחירי השכירות. שוק השכירות ושוק הדירות למכירה הם שני שווקים משלימים, כי אנשים גרים בדירה שהם רוכשים או בדירה מושכרת”. לוי שולח אצבע מאשימה כלפי משה כחלון, שר האוצר בתחילת משבר הקורונה, באומרו כי “בחמש השנים האחרונות, מאז שכחלון החל לחלק ‘סטירות’ למשקיעים, באמצעות העלאת המיסוי והאיום להפעיל את חוק מס הדירה השלישית, הם נטשו את השוק. מרמה של 30%-25% מהקונים בשוק, הם ירדו ל-13% בלבד וזאת בעוד שכ-27% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות. משקלן של החברות שמחזיקות בדירות להשכרה הוא אפסי. מה שעשה כחלון היה לדכא את היצרן העיקרי ולכן זה רק לוגי שהעליות יגיעו”.

אלו העוסקים בנדל”ן בתל אביב שנים טוענים שמחירי השכירויות נכון לחודשי מאי-יוני שבו לרמתן כפי שהיה לפני משבר הקורונה. זיו שמאי העוסק בשיווק של דירות בעיר אמר ל”לגלובס” כי בכל הנוגע להשבת מחירי השכירויות בתל אביב לגובה של לפני המשבר מהווה נתון שהוא “חד משמעי” ואף “יכול להיות שזה גם עניין של תזמון. רוב האנשים עוברים דירות בקיץ ורוב הפעילות בשכירות היא בחודשים האלה. הביקושים מאוד גבוהים”.

התחושה של רבים שמדובר בתמהיל של איזון לצד התקבעות משבר הקורונה שהפך גם הוא חלק מנוף המציאות וכבר ידוע שאין הוא מצופה להיפרד מאיתנו ב-2020 ואף ללוות אותנו לכל הפחות לתוך הרבעון הראשון של 2021. ההשפעה של המשבר על שוק השכירויות בתל אביב ובשאר חלקי הארץ תושפע גם ממהלכים נוספים שייקבעו משרדי הבריאות, האוצר ומשרד ראש הממשלה.