איך שמאי מעריך דירה

איך שמאי מעריך דירה

כיצד בודק שמאי המקרקעין את ערך הדירה למשכנתא? מה קובע את הערך לפני קניית הדירה? איך מחשבים פיצויים? ומה לגבי המיסים? כל מה שאתם חייבים לדעת כדי לעבוד עם שמאי מקרקעין

אם חושבים לקנות או למכור דירה ולא בטוחים מה השווי שלה בשוק, צריכים שמאי לפני קניית הדירה או המכירה. שמאי המקרקעין יעריך את שווי הדירה. שמאים עובדים גם עם הבנקים בעת ההלוואה למשכנתא. אבל איך זה עובד בדיוק? איך שמאי מעריך דירה? כאן תוכלו ללמוד את הבסיס. מידע מלא אפשר ללמוד בקורס שמאות.

שמאות מורחבת  (שמאי משכנתא) ושמאות מוקדמת

יש שני סוגים עיקריים של שמאות ברכישת דירה: שמאות מורחבת ושמאות מוקדמת. את השמאות המורחבת מכיר כל מי שלקח אי פעם משכנתא. שמאי זה מגיע אחרי שאתם כבר יודעים את שווי הדירה וחתמתם על החוזה. הוא בודק את מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס, למשל את רישום הבעלות. שמאי זה נותן למעשה שירות לבנקים.

הבנק מבקש את השמאי כדי לבדוק את הדברים שאתם לא בדקתם, אפילו אם עשיתם את עסקת חייהם. הרי לבנק שיקולים משלו, מה יהיה השווי אם ירצה למכור את הנכס במהירות, מה תהיה עלות שיקום הנכס במקרה של הרס. שיקול זה נכנס לעלות הביטוח במשכנתא וכן לשיעור המימון של הבנק עבור הנכס. השיעור המקסימלי הוא 75% מערך הנכס. כך שאם הערכת השמאי תהיה נמוכה ממחיר החוזה, הוא יעדיף את הערכת השמאי.

שמאי המקרקעין בודק את זה,  בין היתר, באמצעות מחיר של עסקאות דומות באזור לפי מטר, הקומה, מספר כיווני אוויר, תיקונים נדרשים, חניה, חריגות בניייה, מיסוי וסביבה. השמאי מתייחס גם למחיר במכירה מהירה (מימוש מהיר) כאשר מוכרים את הנכס במחיר הנמוך ממחיר השוק, בשל חובות לבנק למשל. במקרה של חובות משכנתא שלא נפדו גם לכם וגם לבנק יש אינטרס למכור את הנכס במהירות, ולכן מתייחסים גם להיבט זה.

נסכם: שמאי המקרעין מתייחס בדוח שלו למצב תקינות הדירה, מצב משפטי – בעלויות נוספות, הערות אזהרה, שעבודים משפטיים, היתרים ואיסורים, חריגות בנייה לא מטופלות ואף למיקום הנכס ולסביבה שלו.

איך קובעים? הערכת המשכנתא או מחיר החוזה?

הבנק צריך לפעול כדי להפחית סיכונים, ולכן עדיף לו שמחיר הנכס יהיה נמוך יותר. כך אם הערכת השמאי גבוהה ממחיר החוזה, הבנק יעדיף את מחיר החוזה. ואילו במקרה שהערכת השמאי נמוכה יותר, הוא יעדיף את הערכתו.

בעיה חריגה יוצרת תוכנית מחיר למשתכן, שבה לעיתים הבנק מאפשר רק שמאי אחד הקובע מחיר נמוך מאוד מערך הדירה. וכך גדל ההון העצמי של הקונה. והלכה למעשה נפגעת ההנחה של התוכנית. 

מה אחרי שמאות משכנתא

יש לציין כי את שמאי המקרקעין של המשכתא אתם בוחרים מתוך מאגר מוגבל שמספק הבנק. לאחר שהוא מסיים את הליך השומה, הוא שולח את השומה לבנק ולא אליכם. בה הדוח המלא על איך נקבע שווי הדירה.

מהי שמאות מוקדמת

שמאות מוקדמת, בניגוד לשמאות מורכבת, מתבצעת לפני שחתמנו על חוזה המכירה ולפני המשכנתא. בניגוד לשמאות המורחבת, בשמאות מוקדמת שמאי המקרקעין הוא מטעמכם. שמאי המקרקעין בודק לפני החוזה את כל ההיבטים שהזכרנו וכך אפשר  לוודא שהמחיר בשומה לא יהיה נמוך ממחיר החוזה. אומנם מחיר שמאות מוקדמת גבוה ביחס לשמאות מטעם הבנק, אבל כך אתם יכולים לחסוך הרבה מההון העצמי.

איך שמאי מעריך את הדירה לפיצויים

שמאי מקרקעין לא עובדים רק במקרים של מכירה או קניית דירה. הם גם בודקים אם מגיע לכם פיצוי על ירידת ערך הדירה, במקרים כמו פגיעה בשלד המבנה, נזקי מים, תזוזת קרקע וסיבות נוספות הפוגעות בנכס. או לחלופין פגיעה בסביבת הנכס, דוגמת תוכנית בניין עיר המוסיפה כבישים ראשיים ליד הנכס, מוסדות ציבור ליד הנכס המגבירים את הרעש באזור וכדומה. פיצוי זה ניתן במקרים מסוימים גם לנכסים הגובלים בתוכנית.

מה מעלה ומה מוריד את ערך הדירה

יש הרבה דברים שיכולים להשפיע על מחיר הדירה. כך למשל אחד הדברים שמשפיע באופן ישיר על עליית ערך הדירה הוא מעלית. אם רוכשים דירה ללא מעלית, הקונה צריך לשקול מה תהיה עלות תוספת מעלית אם יחליטו על כך דיירי הבניין.

גם קומה משפיעה על ערך הדירות בבניין, כך למעשה קומה גבוהה בבניין עם מעלית מעלה את מחיר הדירה. ואילו קומה גבוהה בבניין בלי מעלית מורידה את ערך  הדירה. עוד פריט שמעלה את ערך הדירה הוא חניה, בייחוד אם היא רשומה בטאבו. וחניה תת-קרקעית עדיפה על חניה עילית לא מקורה. גם שטח ירוק מעלה את ערך הדירה. וכמובן שאם הדירה במצב הנדסי מצוין, היא יקרה יותר מדירה הזקוקה לשיפוצים.

כמו כן יש דברים שאם הם בקרבת מקום הם מעלים את ערך הדירה אך אם הם קרובים מדי לבית זה עלול לפגוע בערכה. אלו כוללים בתי ספר, מגרשים, מוסדות ציבור, כבישים ראשיים, מרכז מסחרי וכל מה שנחוץ לקהילה, אבל עושה יותר מדי רעש ליד הבית (קראו עוד: הערכת שמאי על בסיס מיקום).

דברים שמורידים את ערך הדירה בוודאות גבוהה הם מפעל מזהם ליד הדירה, קווי מתח גבוהים של חברת החשמל וכן קרבה לאנטנות סלולריות, אם כי לא באופן מובהק. (קראו כאן על מאפיינים נוספים המורידים את ערך הדירה).

איך השמאי מעריך היבטי מיסוי

צריך לזכור שמלבד שווי הדירה השמאי בודק גם מיסוי. זה משפיע גם על המחיר הסופי מצד הקונה וגם על הרווח של המוכר. על הקונה משפיע מס הרכישה. זהו מס שחייב לשלם כל מי שקונה דירה יחידה החל מסכום מסוים (המתעדכן אחת לשנה). מספר הדירות שבבעלות הקונה גם משפיע על המס. כמו כן אם הנכס לא מיועד למגורים אלא לפעילות עסקית, המס עולה.

מס שבח הוא המס שמשלם מוכר הדירה והוא למעשה מס רווח על ההון. בעבר ישראלים רבים היו פטורים ממס זה, כיוון שהיה פטור לכל מי שמכר דירה בהפרש של ארבע שנים ממכירת הדירה הקודמת. אך כיום יש פחות פטורים. שמאי המקרקעין מקזז את התשואה על הדירה עם הוצאות הרכישה, עלויות השיפוץ וההשבחה, מיסים ואיגרות, וכך יכול להעריך מדויק ככל הניתן את הרווח למוכר לאחר ניכוי המיסים.

מיסוי נוסף הוא היטל השבחה. היטל זה נובע מתוכניות של הוועדות המקומיות. כפי שתוכניות של ועדות מקומיות יכולות לפגוע בערך הנכס, הן יכולות גם להעלות אותו. היטל השבחה ניתן עקב תוכנית בניין עיר שמשבחת את הנכס, הקלות לעומת תוכנית בניין עיר וכן אישורים לשימוש חורג שלא מוגדר כייעוד הנכס. את היטל ההשבחה משלם בעל הנכס או החוכר לדורות. גם אם נקבע בחוזה שהקונה משלם, זה לא מחייב את הוועדה המקומית. שמאי המקרקעין בודק את גובה היטל ההשבחה, את מועדו, אם קיימים פטורים וזיכויים ועוד היבטים שיכולים להקל על המוכר. רוצים ללמוד עוד? נשמח אם תירשמו לקורסים שלנו:  

שיתוף

פוסטים נוספים

הצצה לשיעורים שלנו

הי, אפשר להציץ פה על חלק מהשיעורים שלנו. האמת, הסרטון הזה טיפל’ה ישן, אנחנו עובדים על סרטון חדש 🙂 בסרטון הזה רואים קצרצרים מהשיעורים, אבל

אז מה המחירים של לימודי שמאות מקרקעין ?

אז איך זה קורה? בזכות מערכת לימודים מקוונת (LMS) , מערכת הכוללת רשת חברתית, קורסים דיגיטליים, תרגולים, מבחנים והרצאות של מיטב המרצים, הגענו לשיעורי הצלחה מטורפים

אדם על מחשב. כיתוב: איפה כדאי ללמוד שמאות מקרקעין

איפה כדאי ללמוד שמאות מקרקעין

מה המוסדות שבהם אפשר ללמוד שמאות מקרקעין? מה לומדים בשמאות מקרקעין? ומה היתרונות של אפיק? השאלה איפה כדאי ללמוד שמאות מקרקעין היא שאלה של הרבה

שלחו לנו הודעה

ליצירת קשר לחץ כאן

צור קשר

יש לך שאלות? צריך עזרה? מנהלי שירות הלקוחות שלנו ישמחו לענות לך על כל שאלה - הכנס את הפרטים שלך ואנו ניצור איתך קשר במהירות