איך שמאי מעריך דירה, מה המחיר ואיך מחשבים הערכת שווי דירה יד 2

אחרי הערכת שווי הדירה על ידי שמאי מקרקעין, מה לגבי משכנתא?

יש לציין כי את שמאי המקרקעין של המשכנתא אתם בוחרים מתוך מאגר מוגבל שמספק הבנק.

לאחר שהוא מסיים את הליך השומה, הוא שולח את השומה לבנק ולא אליכם. בה הדוח המלא על איך נקבע שווי הדירה.

מהי שמאות מוקדמת ואיך שמאי מעריך דירה באופן הזה?

שמאות מוקדמת, בניגוד לשמאות מורכבת, מתבצעת לפני שחתמנו על חוזה המכירה ולפני המשכנתא. בניגוד לשמאות המורחבת, בשמאות מוקדמת שמאי המקרקעין הוא מטעמכם. שמאי המקרקעין בודק לפני החוזה את כל ההיבטים שהזכרנו וכך אפשר  לוודא שהמחיר בשומה לא יהיה נמוך ממחיר החוזה.

אומנם מחיר שמאות מוקדמת גבוה ביחס לשמאות מטעם הבנק, אבל כך אתם יכולים לחסוך הרבה מההון העצמי.

בעקת החייכם כמו רכישת דירה – חובה לקחת שמאי מקרקעין לשמאות מוקדמת – זה יכול להציל אתכם מעסקה כושלת שעלולה לסכן לכם את העתיד.

אם אתם צרכים הצעת מחיר להערכת שמאי לדירה יד שניה שיש לכם, קליק פה >>>

איך שמאי מעריך דירה לפיצויים?

שמאי מקרקעין לא עובדים רק במקרים של מכירה או קניית דירה.

הם גם בודקים אם מגיע לכם פיצוי על ירידת ערך הדירה, במקרים כמו פגיעה בשלד המבנה, נזקי מים, תזוזת קרקע וסיבות נוספות הפוגעות בנכס. או לחלופין פגיעה בסביבת הנכס, דוגמת תוכנית בניין עיר המוסיפה כבישים ראשיים ליד הנכס, מוסדות ציבור ליד הנכס המגבירים את הרעש באזור וכדומה. פיצוי זה ניתן במקרים מסוימים גם לנכסים הגובלים בתוכנית.

מה מעלה ומה מוריד את ערך הדירה ואיך שמאי מעריך את זה?

יש הרבה דברים שיכולים להשפיע על מחיר הדירה. כך למשל אחד הדברים שמשפיע באופן ישיר על עליית ערך הדירה הוא מעלית. אם רוכשים דירה ללא מעלית, הקונה צריך לשקול מה תהיה עלות תוספת מעלית אם יחליטו על כך דיירי הבניין.

גם קומה משפיעה על ערך הדירות בבניין, כך למעשה קומה גבוהה בבניין עם מעלית מעלה את מחיר הדירה. ואילו קומה גבוהה בבניין בלי מעלית מורידה את ערך  הדירה. עוד פריט שמעלה את ערך הדירה הוא חניה, בייחוד אם היא רשומה בטאבו. וחניה תת-קרקעית עדיפה על חניה עילית לא מקורה. גם שטח ירוק מעלה את ערך הדירה. וכמובן שאם הדירה במצב הנדסי מצוין, היא יקרה יותר מדירה הזקוקה לשיפוצים.

כמו כן יש דברים שאם הם בקרבת מקום הם מעלים את ערך הדירה אך אם הם קרובים מדי לבית זה עלול לפגוע בערכה. אלו כוללים בתי ספר, מגרשים, מוסדות ציבור, כבישים ראשיים, מרכז מסחרי וכל מה שנחוץ לקהילה, אבל עושה יותר מדי רעש ליד הבית (קראו עוד: הערכת שמאי על בסיס מיקום).

דברים שמורידים את ערך הדירה בוודאות גבוהה הם מפעל מזהם ליד הדירה, קווי מתח גבוהים של חברת החשמל וכן קרבה לאנטנות סלולריות, אם כי לא באופן מובהק. (קראו כאן על מאפיינים נוספים המורידים את ערך הדירה).

איך שמאי מקרקעין מעריך היבטי מיסוי ברכישת דירה יד 2?

צריך לזכור שמלבד שווי הדירה השמאי בודק גם מיסוי. זה משפיע גם על המחיר הסופי מצד הקונה וגם על הרווח של המוכר. על הקונה משפיע מס הרכישה. זהו מס שחייב לשלם כל מי שקונה דירה יחידה החל מסכום מסוים (המתעדכן אחת לשנה). מספר הדירות שבבעלות הקונה גם משפיע על המס. כמו כן אם הנכס לא מיועד למגורים אלא לפעילות עסקית, המס עולה.

מס שבח הוא המס שמשלם מוכר הדירה והוא למעשה מס רווח על ההון. בעבר ישראלים רבים היו פטורים ממס זה, כיוון שהיה פטור לכל מי שמכר דירה בהפרש של ארבע שנים ממכירת הדירה הקודמת. אך כיום יש פחות פטורים. שמאי המקרקעין מקזז את התשואה על הדירה עם הוצאות הרכישה, עלויות השיפוץ וההשבחה, מיסים ואיגרות, וכך יכול להעריך מדויק ככל הניתן את הרווח למוכר לאחר ניכוי המיסים.

מיסוי נוסף הוא היטל השבחה. היטל זה נובע מתוכניות של הוועדות המקומיות. כפי שתוכניות של ועדות מקומיות יכולות לפגוע בערך הנכס, הן יכולות גם להעלות אותו. היטל השבחה ניתן עקב תכנית בניין עיר שמשבחת את הנכס, הקלות לעומת תכנית בניין עיר וכן אישורים לשימוש חורג שלא מוגדר כייעוד הנכס. את היטל ההשבחה משלם בעל הנכס או החוכר לדורות.

גם אם נקבע בחוזה שהקונה משלם, זה לא מחייב את הוועדה המקומית. שמאי המקרקעין בודק את גובה היטל ההשבחה, את מועדו, אם קיימים פטורים וזיכויים ועוד היבטים שיכולים להקל על המוכר. רוצים ללמוד עוד?  קליק פה