האם זה הזמן להיכנס לנדל”ן?

על אף העליה המפתיעה במחירי הדירות בחודש מרץ הענף סובל מירידה חדה בכמות העסקאות. עפ”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים ינואר-מרץ חלה ירידה של 11.4% בכמות העסקאות. זוהי ירידה חדה ביותר בהתחשב בעובדה שעד חודש מרץ המשק למעשה לא חווה את משבר הקורונה באופן עמוק.

התופעה באה לידי ביטוי באופן חד גם במחירי השכירות. עפ”י מחקר שפרסם בנק ישראל, בתל אביב חלה ירידה של כ-15% בשכר הדירה הממוצע בתל אביב במהלך חודש מרץ – מרמה של 6,975 ₪ לחודש בממוצע ל-5,760 ₪ בלבד.

את הקושי הרב ביותר ניתן למצוא בחברות הבניה. כפי שיודע כל סטודנט במסלול לימודי שמאות מקרקעין, שומות המקרקעין משקפות מחיר בהווה ולא בעתיד, ולכן חברות בורסאיות נאלצות למכור נכסים בשביל להגדיל את ההון העצמי הנוכחי בהשוואה לסך ההתחייבויות. הנפגעת העיקרית והמתוקשרת ביותר היא דלק של יצחק תשובה, שלאחרונה מכרה נכסים בשווי 380 מיליון ₪ לקבוצת חג’ג’ ולדמרי. מדובר בשני מגרשים עליהם זכויות בניה לשני מגדלים הכוללים 190 דירות כל אחד. דלק לא לבד, גם חברות ממונפות נוספות כמו חנן מור או נתנאל גרופ כבר נמצאות על הכוונת של מי שמחפשים נכסים לקניה במחירי רצפה.

בניסיון נואש להקל על המצב, החליטה ממשלת ישראל להתיר את כניסתם של 48 אלף עובדים פלסטינים, זאת לאחר שנשיא התאחדות בוני הארץ טען כי חסרים לענף 20 אלף עובדים. בראיון שהעניק לאתר YNET הוא אמר כי הענף אמנם מוגדר כענף חיוני, אך המחסור בעובדים נמשך וכרגע סובלות החברות מירידה של 30% בכמות העובדים. גם הניסיונות להכשיר עובדים ישראלים לא בהכרח מספיקים לטענתו, מכיוון שלוקח שנה עד שנתיים להכשיר עובד לעבודה בבניין.

נדלן לא מניב

מי שצפוי להיפגע יותר מכולם עם זאת הם נכסי הנדל”ן המניב ששייכים לסקטורים הניזוקים ביותר ממשבר הקורונה. מלונות צפויים לראות ירידה חדה בשווי נכסיהם, אך גם בניינים שאינם חשופים באופן ישיר למשבר הקורונה צפויים להינזק בעקבות הירידה בביקושים ובתפוסה. דוגמה טובה לכך היא חברת קסטרו, אשר מכרה לאחרונה את הבניין בו שוכן מטה החברה ב-140 מיליון ₪.

בית ההשקעות מיטב דש מעריך כי בסקטור הנדל”ן המניב מחיקת הערך יכולה להיות משמעותית מאוד. חברות כגון עזריאלי, מליסרון ואמות עלולות למחוק ערך בסך של עד 7 מיליארד ש”ח, ירידה של כ-12% בשווי נכסיהן.

האור בקצה המנהרה

ענף הנדל”ן נמצא בשיאו של המשבר, אך מבט מפוקח על התמונה הכללית עשוי להעניק תקווה לעתיד ובעיקר לניגשים למסלול לימודי שמאות מקרקעין. ראשית, בניגוד לענפי המסעדנות והתיירות, ההלוואות בענף הבניה מהוות נתח עיקרי מתיק האשראי של הבנקים, וכידוע, הלוואה של מיליון ₪ היא כאב ראש ללווה – הלוואה של מאה מיליון היא כאב ראש לבנק.

העובדה שסקטור הבנקאות חשוף בצורה אגרסיבית כל-כך לשוק הנדל”ן, פירושו הוא שמשבר אצל חברות הבניה יהפוך מהר מאוד למשבר בנקאי. מהסיבה הזו סביר להניח כי נראה התערבות רבה יותר של הממשלה בשוק הנדל”ן בהשוואה לתמיכה שהעניקה למגזרים אחרים.

דוגמה לכך סיפק ראש המועצה הלאומית לכלכלה והיועץ הכלכלי של ראש הממשלה, אבי שמחון, שחשף כי בכוונת הממשלה “להדפיס כסף”. בין אם הוא התכוון לכך מבחינה מעשית או לא, אין ספק שלממשלה אכן יש את הכלים לעשות זאת, בעיקר בזכותם של 130 מיליארדי הדולרים שמחזיק בנק ישראל כרזרבות, ויאפשרו לו לייסף את השקל במידה ותתרחש בו ירידה חדה מדי.

החזרה לשגרה בשוק הנדל”ן עשויה אף להיות מהירה משחושבים.  לאחרונה דנה המועצה הארצית לתכנון ולבניה בתזכיר הצעת חוק שמקנה למוסדות התכנון את הזכות לבצע ישיבות באמצעות אפליקציית זום ובכך תזורז חזרתם של תהליכי הבניה והתכנון מהר מהצפוי.

זה הזמן לנדלן

המשבר החריף בשוק הנדל”ן יוצר מציאות אטרקטיבית במיוחד לאנשי המקצוע והמשקיעים שעד היום ישבו על הגדר. השילוב של שוק שנמצא במצוקת אשראי ומזומנים בהווה, אך עם עתיד וורוד מאוד בטווח של שנתיים מהיום, מאפשר לשחקנים החכמים להתחיל ולבחון דרך להיכנס לשוק במחירי רצפה.

לא רק משקיעים או זוגות צעירים ייהנו ממחירי השפל הנוכחיים, כאמור, גם הסטודנטים במסלולי לימודי שמאות מקרקעין, אשר לרוב מסיימים את הלימודים תוך שנתיים מרגע שהחלו (לפעמים אף פחות). הביקוש המחודש לרכישת דירות צפוי לזנק עד אז והביקושים למתמחים יזנקו עמם.