האם לטכנולוגיה בימינו היכולת להיות תחליף הולם ומלא לעבודתו של שמאי המקרקעין?

ניתן להצביע על שני העשורים האחרונים ככאלו שהביאו את ההתקדמות הטכנולוגית לקדמת הבמה. חידושים טכנולוגיים בתחומים רבים הביאו להתקדמות משמעותית כשלא פעם התקדמות זו השילה מעצמה את הצורך בכוח אדם שהוחלף במכשור טכנולוגי מתקדם.

הקדמה הטכנולוגית לבטח מבורכת ומאפשרת לנו כיום ליהנות ממנה לא רק בתחום התעסוקה. אותה קדמה מאפשרת בתחום הרפואה, למשל, למצוא פתרונות לבעיות מורכבות שבעבר לא היה ניתן לתת להם מענה.

לצד אותה קדמה טכנולוגית ישנם ענפים בתחומים רבים שבהם כניסתה של אותה קדמה  גורמת לדחיקה רחבה ומשמעותית של אנשי מקצוע טובים ומקצועיים. חששות ובעקבותיהם דיונים בנושא עולים לאחרונה בתחום שמאות המקרקעין.

אילו חידושים טכנולוגיים יש בהם לדחוק את שמאי המקרקעין?

ניצנים ראשונים של טכנולוגיה בתחום שמאות המקרקעין ניתן לראות בארה”ב. כבר היום קיימת שאיפה לראות את אותו בנק לו צי רחפנים שלהם אלגוריתם ממוחשב שיוכל להגיע לנכס במקום שמאי מקרקעין שיכתת רגליו לאותה נקודה.

כבר כיום מעריכים בארה”ב כי ישנם נכסים רבים אשר מוערכים באמצעות רובוטים מיוחדים ותוכנות מחשב ייעודיות. אלו מתקבלים בברכה גם מתוך השאיפה לחסוך בתשלום לשמאי מקרקעין וגם למול השאיפה לסיים עסקאות נדל”ן בצורה מהירה ויעילה יותר. מנגד, נותרת השאלה האם אותו לאותו מכשור טכנולוגי המסוגלות להחליף בעתיד הקרוב ואף להדיר לגמרי את הצורך בשמאי מקרקעין?

כלי רובוטי שפותח בארה”ב ומיועד להערכת שמאות עושה שימוש באלגוריתמים, מתבסס על לומדות ותוכנות שהותקנו בו, רשומות ציבוריות, נתונים מתוך מנועי חיפוש בתחום הנדל”ן, מידע מהימן ממשרדי תיווך ועוד וזאת בכדי לאפשר הערכות שווי מדויקות. אותו כלי פעיל על בסיס יומיומי על מנת להפוך למתוחכם ומדויק יותר, כשכיום ישנם כלים שאף בוחנים תמונות חיצוניות של נכסים. יכולת הלמידה של הכלי הרובוטי את עצמו מהווה כלי מוטיבציוני לאותם יצרנים להמשיך לנסות ולשכלל עוד יותר את יכולותיהם תוך התחשבות בפרמטרים נוספים הנחשבים מורכבים אף יותר.

פעילות אותם כלים רובוטיים נעשית במסגרת פיתוח טכנולוגי מואץ של בינה מלאכותית. שאיפת המומחים היא להביא את הרובוטים, בסופו של תהליך, להיות מסוגלים להתייחס לכל פרט ופרמטר אליו מתייחס שמאי מקרקעין אנושי, בין אם ברמת סוג המשטחים במטבח ואריחי הקרמיקה בחדר רחצה. ברגע שידעו אותם כלים להתייחס בדיוק לאותם פרמטרים של השמאי האנושי כך, בניגוד לשמאי המקרקעין, יוכלו לתת הערכה מדויקת, עניינית ונטולת פניות.

מה אומרים השמאים בני האנוש?

החדשות על כלים רובוטיים מתוחכמים שעלולים בזמן הלא רחוק לדחוק הצידה שמאי מקרקעין הגיעה עד לישראל. שמאי מקרקעין בישראל מודעים לעובדה שהתחום בו הם עובדים נהנה מחידושים טכנולוגיים שמקלים על עבודתם. עם זאת, כניסה של כלי רובוטי שעלול להחליף רבים מהם לא השאירה את שמאי המקרקעין בישראל אדישים.

שמאי המקרקעין אוהד גרינברג נדרש לסוגייה ואמר בראיון ל”צומת השרון כפר סבא” בינואר האחרון כי מדובר על כניסת אותו רובוטים כתרחיש שאינו ממשי וזאת כי אותן ערכות אוטומטיות “מבוססות בעיקר על נתונים ציבוריים אשר דווחו על ידי המוכר, עורך דינו או מי מטעמו ובמקרים רבים קיים חוסר דיוק והבנה של הדיווח הכוללים טעויות בשטחים, קומות, רישום ההצמדות וכדומה. אין שום רובוט או תוכנה כרגע בעולם המסוגלים לעלות על טעויות אלו ולכן עלולה להיווצר הטעיה די רצינית לציבור בהצגת נתונים רק על פי הדיווחים”.

חיזוק לדבריו של גרינברג נאמרו גם על ידי ירון ספקטור בפאנל האינטרנטי “זירת הנדל”ן” של מגזין “כלכליסט” שבו גם לקח חלק אלי קאופמן מנכ”ל מכללת “אפיק”. בפאנל התייחס ספקטור לעובדה שאכן לאותם רובוטים יש יכולות הערכה שמתאימות לשוק הנדל”ן האמריקאי וגם אז רק בשכונות ומקומות בהם חלק ניכר מהמידע ידוע מראש. פה בישראל, טוען ספקטור, שימוש בטכנולוגיה זו אינו ישים. ספקטור טוען בעצם כי בישראל יש לקחת בחשבון פרמטרים מורכבים דוגמת “הקלות, היתרי בנייה, ועדות, ועדות ערר, קניין, דיירים מוגנים, פולשים. איזה מחשב יחליף אותי?!”

מה עלול לקרות בהסתמכות אך ורק על שמאי רובוטי?

במעבר המתבסס על עבודות שמאות רובוטית וממוחשבת ללא כל השימוש בשמאי בשר ודם יכול להיות, לדעת שמאים רבים בישראל, קריטי ומשמעותי. שמאי המקרקעין אוהד גרינברג טוען כי הסתמכות אך ורק על רובוטיקה ממוחשבת בתחום השמאות יש בה “לפספס גורמים קריטיים אחרים שיש להם משקל משמעותי על ערך הנכס. בחינת הנכס נעשית על ידי סריקת תמונות ולא מתוך מבט אמיתי ומקיף. התמונות לא יכולות לשקף את מצב הנכס לעומקו והליקויים הנסתרים בדירה”. מהם אותם ליקויים נסתרים? גרינברג טוען שלא חסרים כאלו ורק שמאי מקרקעין אנושי יהיה זה שיוכל לזהות ליקויים דוגמת בעיות נזילה, ריח טחב, חללים שניבנו ללא היתר, זיהוי נכס שעבר שיפוץ ועוד.

היבט נוסף ומשמעותי שיכול לבסס טענה גם בתחומים אחרים בהם הטכנולוגיה “פלשה” נוגע לנושא היצירתיות המחשבתית ששום רובוט או מחשב אינו יכול לבצע כמו בן אנוש. שמאי מקרקעין, למשל, מכיר את הלכי הרוח ואופן התנהלותם של רשויות, חברות נדל”ן, קבלנים ושאר מסגרות. הוא יוכל לסייע ללקוח בהפחתה של היטלי השבחה, להעניק חוות דעת במקרה ויש רצון לעשות שינוי ייעוד לנכס ועוד.

הפתרון? אינטגרציה בין השניים

תחום הנדל”ן ובתוכו שמאי המקרקעין מבינים שאין כל דרך למנוע מטכנולוגיה פורצת דרך להיות גורם משמעותי בתחום. מנגד, אין ביכולתה של אותה טכנולוגיה לקחת על עצמה עבודה שבה, לצד גורמים דינמיים, היא חייבת דמויות אנושיות שמעניקות ערך מוסף לעבודת השמאות, כשזו היא איננה עבודה המתבססת אך ורק על נתונים יבשים ומספריים.

מודל העבודה הרצוי על רבים מהשמאים הינו שילוב של מידע המתקבל מאותם רובוטים ותוכנות יחד עם עבודת שמאי המקרקעין. בנוסף לכך, ניתן אף להעסיק שמאי מקרקעין באותן חברות העוסקות בפיתוח רובוטים ותוכנות ממחושבות. הידע והניסיון של אותם שמאים יאפשר למפתחים להכיר מקרוב את מורכבות עבודת השמאי ובכך להפוך את אותם תוכנות ורובוטים לבינתיים יותר.

כיום, ניתן כבר לראות כיצד שמאי מקרקעין רבים מגיעים לנכס כשהם מצוידים בטאבלט שאליו מועברים בזמן אמת נתונים אודות הנכס. הנתונים המוזרמים בזמן אמת לשמאי המקרקעין מאפשרים לו לקבל תמונה רחבה וזאת לצד הערכתו בעיניו על מנת להשלים הערכת שווי נכס בצורה מהודקת וקרובה לאמת.