מה חשוב להכיר בהצטרפות לקבוצת רכישה עבור דירה?

בשנים האחרונות ניתן היה להבחין במגמה של דירות הנבנות במסגרת פרויקטים של קבוצות רכישה. אפשרות של רכישת דירה בדרך זו מצטרפת לדרכים אחרות המאפשרות רכישת דירה בישראל דוגמת רכישת דירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. על פניו מדובר על עסקה משתלמת עבור הרוכשים. עם זאת, גם כאן רכישת הדירה יכולה להוביל למספר בעיות ואתגרים שחשוב להכיר.

מהי בעצם קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה כוללת קבוצה של אנשים המתאגדת יחדיו עבור בנייה של מבנה מגורים וזאת במטרה להוזיל באופן משמעותי את עלויות הבנייה ואף במטרה לבחור ולהכיר את השכנים שיחלקו איתם את המבנה.

קבוצות רכישה מתארגנות, לרוב, באופן עצמאי כשאותה מוביל יזם ובכך מאפשרת לחברי הקבוצה להקטין את פערי התיווך למינימום, שלהם נדרשים רוכשי דירות ונכסים במקרים אחרים. בנוסף לכך, נהנות כיום קבוצות רכישה מהקלות מע”מ על הקרקע וממס רכישה נמוך יותר.

בדיקות ראשוניות אודו קבוצות רכישה ומארגנה

שמאי מקרקעין בישראל יודעים להצביע על החשש המרכזי בפרויקטים אלו ובו היזם לא יצליח לעמוד בהתחייבויותיו, כשהמקרה המהדהד והמוכר מכל נוגע לפרשיות המצערות של יזמית הנדל”ן ענבל אור.

על מנת להפחית הסיכון, חשוב שכל אדם המעוניין להיות חלק מקבוצת הרכישה לבחון לעומק אודות הגורם המארגן את הקבוצה. האם לאותו גורם ניסיון ומוניטין מספקים, מהי דרך ארגון קבוצת הרכישה וברור מעמיק אודות חברי הקבוצה.

אלמנט חשוב נוסף שיש לשים אליו לב נודע לווידוא כי מדובר ברכישה משותפת של הקרקע בזמן ומעמד אחד ולא במסגרת מספר עסקאות הכרוכות אחת בשנייה. עסקאות אשר עלולות להביא לעיכוב בתהליכי הבנייה. דבר נוסף שחשוב לוודא בשלב זה שאין ניגוד אינטרסים בין מי שמוכר את הקרקע ובין היזם או מייסד קבוצת הרכישה.

ליווי של הבנקים

ברמה הפיננסית חשוב לבדוק עד כמה פרויקט קבוצת הרכישה מלווה על ידי הבנקים. כאן חשוב לבחון מי הם הבנקים המלווים, מה מעמדו של היזם המארגן בקרב הבנקים, האם שכר טרחתו של היזם משולם ברובו בתחילת ההתקשרות או שישנה פריסה לאורך הפרויקט והאם קיימת שקיפות מצידו בכל הנוגע לפעילות הפיננסית מול אותם בנקים.

סיכון מצד שאר הרוכשים

סיכון נוסף מגיע מצד חלק מהרוכשים עצמם בתוך קבוצת הרכישה. כאן קיים סיכון כי חלק מחברי הקבוצה לא יוכלו לעמוד בתשלומים הנדרשים. דבר העלול להביא לעיכוב של שאר חברי הקבוצה ועל כן בדיקת זהותם ויכולותיהם הכלכליות קריטי עוד בשלבים מוקדמים של התהליך.

על מנת למנוע סיכון מצד אחד הרוכשים, חשוב לדאוג שכל חבר בקבוצה יהיה מבוטח מראש באמצעות בנק שנבחר והוסכם על ידי כל חברי הקבוצה והוא יהיה זה שאמור להעניק כיסוי וגיבוי כלכלי במידה ואחד מחברי הקבוצה אינו עומד בתשלומים או יש והחליט לפרוש במהלך הפרויקט.

חוסר היכולת לדעת כמה יעלה הפרויקט

בפרויקטים של קבוצות רכישה לא ניתן לקבוע מחיר סופי לפרויקט אלא לקבל אומדן שלו, כשעל חברי הקבוצה להבין שהם שותפים לפרויקט שבו גם סיכונים. מחיר הפרויקט מהווה אומדן של העלויות הצפויות, יחד עם מחיר הקרקע ועלויות הבניין ואינו כולל את רווחי היזם.

בסופו של דבר עלות הדירה תהיה בהתאם לעלויות שהיו בפועל ופחות ב-15% ממחיר השוק, כשאלו הולכים לשורת הרווח של היזם. אי לכך, חשוב לבצע תחשיב עלויות מדויק ככל שניתן ולהסתמך על אנשי מקצוע מתחום השמאות להם רקע כלכלי.

עמידה בלוח זמנים

קבוצות רכישה מעניקות לרבים את התחושה כי רכישת דירה בפרויקט זה יבטיח עמידה בזמנים. תכנון מפורט של לוח הזמנים מתבסס על פי הנחיות התב”ע – תוכנית בניין עיר ובבדיקה ראשונית מול הרשות המקומית או העירייה אשר ביכולתה לאפשר לוח זמנים שייחשב לסביר.

חשוב להבין שרוב החריגות בזמנים בפרויקט של קבוצת רכישה נובעות בשל התנהלות לא מקצועית וחוסר הקפדה על התכוניות המקוריות של אנשי המקצוע האמונים על יישומם. יזם בעל רקע הנדסי ותכנוני יבטיח כי מימוש פרויקט קבוצת הרכישה עומד בלוח זמנים סביר, כשישנם מקרים שאף יוכל הפרויקט להסתיים לפני הזמן ששוער.

ככל שתהליך הבנייה והפרויקט צמוד לתב”ע כך סטייה מלוח הזמנים הסביר יהיה קטן. הגורמים המשמעותיים ביכולת לעמוד בלוח הזמנים שנקבע לפרויקט יהיה של הצוות המארגן של היזם, צוות הניהול ההנדסי והצוות הכלכלי. בחוזה שנחתם מול הקבלנים חשוב שחברי קבוצת הרכישה יקבעו סנקציות כנגד איחורים החורגים מלוח הזמנים הסביר.