מאבק השמאים בישראל במערכות ממוחשבות ממשיך

בספטמבר האחרון עסקנו בעצמנו בנושא האם לטכנולוגיה בימינו היכולת להיות תחליף הולם ומלא לעבודתו של שמאי המקרקעין?

במאמר בחודש הקודם הגענו למסקנה כי אינטגרציה בין גורמי מחשוב מתקדמים ליכולתם האנושית של השמאים מהווה, גם לדעת רבים, את הפתרון האידיאלי אך כניסה של טכנולוגיה מתקדמת לתחום השמאות לא תוכל להידחק על ידי השמאים בישראל עוד זמן רב.

מהם יחסי הכוחות העכשוויים בכל הנוגע לכניסה של מערכות ממוחשבות לתחום השמאות בישראל?

נכון להיום משרד המשפטים יחד עם מרבית השמאים בישראל מתנגדים לכניסה של מערכות ממוחשבות לעבודתם של השמאים ובעיקר לעבודת שמאי המקרקעין אשר טוענים שלהפעלת שיקול הדעת של שמאי מקרקעין אין ולא יהיה כל תחליף.

מנגד, מועצת מקרקעי ישראל אישרה לרשות מקרקעי ישראל, הפועלת תחת הוראותיה, לפעול על מנת לפתח מערכת ממוחשבת לקביעת שווי מקרקעין. מערכת שמודלים שלה, כפי שתיארנו בכתבה שלנו בחודש שעבר, פעילה במספר מדינות בארה”ב.

את התנגדותם של השמאים בישראל ביטא באופן נחרץ השמאי הממשלתי אוהד עיני. עיני מתנגד, יחד עם שמאים אחרים, לשימוש כה נרחב במערכת ממוחשבת ואף דורש כי משרדו ייקח חלק משמעותי בפיתוח אותה מערכת. זאת בכדי שיוכל לוודא ולעקוב, יחד עם הצוות המקצועי במשרדו, שלא נבנית מערכת שכל תכליתה להיות תחליף הולם וכולל לעבודתו של שמאי המקרקעין.

הבסיס להחלטת מועצת מקרקעי ישראל לאשר מהלך של פיתוח מערכות ממוחשבות

מועצת מקרקעי ישראל הוציאה הודעה מסודרת לפני מספר שבועות המסבירה את שאיפתה בפיתוח מערכות ממוחשבות עבור אומדן שווי קרקעות בישראל. המועצה הודעה באותו מזכר כי ברצונה לייעל את שירות אומדן שווי הקרקעות ועל כן היא פועל בכדי לקדם “מודל ומערכת ממוחשבת לקביעת ערכי קרקע באופן ממוכן, שתתבסס על מסד הנתונים הקיים בידי הרשות, בידי רשות המיסים ובידי משרדי ממשלה ומקורות מידע נוספים. בשלב ראשון, המנגנון יחול על עסקאות בהן מטרת השומה היא לקבוע את שווי הקרקע לצורך קליטה ורישום במערכות הרשות ובהמשך תיבחן הרחבת השימוש במנגנון זה לעסקאות נוספות”.

המטרה הראשונה של רשות מקרקעי ישראל בשימוש במערכות הממוחשבות

רשות מקרקעי ישראל הצהירה כי כעת, בשלב התחלתי, רצונה לעשות שימוש במערכת ממוחשבת על מנת לחשב אובדני הכנסות ממשלתיים עבור קרקעות שנמסרו בחינם. מדובר על קרקעות בישובים הנמצאים בקווי העימות בהם הרוכשים משלמים אך ורק עבור עלויות הפיתוח. לקרקעות אלו נערכות כיום שומות על ידי שמאי מקרקעין וזאת כי החשב הכללי במשרד האוצר מעוניין לדעת מהם היקפי האובדנים של המדינה בשל אותן קרקעות שנמסרות בחינם.

הצהרתה של רשות מקרקעי ישראל כי רצונם למקד את המערכת הממוחשבת בעבור פרויקט נקודתי של משרד האוצר, מהווה אקט שיש בו להיות זהיר כלפי שמאי המקרקעין. מנגד, בטוחים שמאי מקרקעין רבים שמדובר בעצם בדריסת רגל ראשונה ומוגבלת של מערכת ממוחשבת והיא עלולה להוביל לאפקט דומינו שבו השימוש במערכת ממוחשבת יתפזר לפרויקטים אחרים גם במגזר הפרטי.

כיצד מערכות אלו משולבות בחו”ל?

שילוב של מערכות ממוחשבות באומדן של שווי קרקעות נעשה כבר במספר מדינות מערביות. בארה”ב, קנדה ובריטניה נעשה שימוש במערכות אלו לצרכים מסוימים ונקודתיים, לרוב עבור נכסים סטנדרטיים וזולים.

בבריטניה הבינו במהרה ששילוב מערכות ממוחשבות אלו אינו מהווה תחליף לעבודת שמאי המקרקעין וכל תוצאה המתקבלת מהמערכת מחויבת בבקרת שמאי. הליך זה הביא לכך ששמאי מקרקעין רבים בבריטניה מצאו עצמם מועסקים בפרויקטים רבים בהם התבקשו לבצע ביקורות לאותן מערכות.

האלגוריתם של מערכות המחשוב בבריטניה נקרא “מודל שמאות ממוכן” AVM – Automated Valuation Model. מטרתו של מודל ממוחשב זה הוא בייעול והוזלת הליך הערכת הנכס, כשעדיין ישנו הצורך בביקור פיזי של השמאי בנכס וזאת לצד בדיקות ובחינות תכנוניות וקנייניות.

עמדתה ופעילותה של מועצת השמאות הבינלאומית

מועצת השמאות הבינלאומית ה-IVSC –  International Valuation Standards Council  פועלת על מנת להכין תקן לשמאות ממחושבת באמצעות אלגוריתם כשנכון להיום אין בפעילותה פריצת דרך להמשך. הקושי, נכון להיום, במציאת תקן ממוחשב מספק מהווה עבור השמאים בישראל כחיזוק לעמדתם.

על איזה בסיס פועלות המערכות הממוחשבות?

נכון להיום המערכות הממוחשבות שכן פועלות על בסיס פעילות המחשוב GIGO – Garbage In Garbage Out. מדובר על מערכות הפעולות על רעיון מוכר בעולם התעשייה ובו מכניסים פרמטרים, רכיבים, משקלים ומיידעים רבים האמורים בעצם להשפיע על שווי הנכס.

למול הרעיון המוגבל של מערכות ה-GIGO טוענים השמאים שלאותן מערכות יהיה בלתי אפשרי להעריך נכס מבלי להתייחס לנוף הנפרס מהנכס, האם קיימות בסביבת הנכס אנטנות סלולריות ועוד דברים שדורשים בחינה של שמאי מקרקעין בשר ודם המגיע פיזית לנכס.

עמדת משרד המשפטים

משרד המשפטים מעורב גם כן באותו מאבק. המשרד נוטה להיות בצד השמאים אך הוא נזהר מלהיות נחרץ בעודו מצהיר כי “חשוב שהמערכת תוקם בתיאום מלא עם השמאי הממשלתי הראשי. בהחלטת רשות מקרקעי ישראל נקבע שבמהלך 2022, תבחן רשות מקרקעי ישראל הרחבה של המנגנון גם למקרים נוספים בהם הקרקע אינה משווקת ללא תשלום. זאת, יחד עם אגף התקציבים באוצר ומשרד המשפטים, ובמידת הצורך יקודמו תיקוני חקיקה מתאימים. יובהר כי נכון להיום, עמדתו העקרונית של השמאי הממשלתי הראשי היא כי מערכת אוטומטית אינה תחליף לשיקול הדעת של השמאי בקביעת ערכי הקרקע. עם זאת, העניין ייבחן לגופו בעתיד”.

כניסת מערכות ממוחשבות – הבט חשוב שיש לכלול בלימודי שמאות מקרקעין

במכללת אפיק עוקבים כמובן אחר נושא בוער זה ואף בונים מערכי שיעור עבור הסטודנטים שנרשמו ללימודי שמאות מקרקעין במכללה. המכללה שמה דגש רחב על עדכון והרחבת תכני הלימוד במכללה וזאת בהתאם למתרחש בעולם השמאות במדינות מובילות בעולם ובישראל.

מנכ”ל מכללת אפיק אלי קאופמן רואה בנושא הקדמה הטכנולוגית כגורם אותו יש לקבל ולשלב בעולם השמאות באופן שיטיב עם השמאים ולא יביא להחלפתם. כך ששני גורמים אלו יעבדו יחדיו, ישלימו האחד את השני וייצרו תוצרי שומה מדויקים יותר.